La irrupció d’un desconegut en el mercat

QUI POSA ELS DINERS?És la pregunta del milió. Barcelona ha viscut en els últims mesos dues grans -i mediàtiques- operacions immobiliàries: la compra de la Torre Agbar per convertir-la en un hotel Hyatt, i l’adquisició de l’edifici del Deutsche Bank, a la cruïlla del passeig de Gràcia amb la Diagonal, per fer-hi també un hotel, en aquest cas Four Seasons. En els dos casos el comprador és el mateix: Emin Capital, una gestora de fons que té com a cara visible l’andorrà Jordi Badia. A Emin Capital els equips ja treballen “a ple rendiment en els dos projectes”, diuen fons de l’empresa.

Però qui és Emin Capital? Se’n sap poca cosa. És un actor nou al sector immobiliari de Barcelona, un mercat que és al focus inversor dels grans fons internacionals. Fins i tot George Soros, a través d’Hispania, ha invertit a Barcelona. D’Emin se sap que ha aixecat uns 400 milions d’euros per invertir a Madrid, Barcelona i altres ciutats d’Europa. Encara que té la seu a Luxemburg, fins ara havia actuat en mercats de l’Amèrica Llatina, amb filials al Perú i a Mèxic. I del seu conseller delegat, Jordi Badia, se’n sap poca cosa també. Andorrà i molt jove -34 anys-, se sap que va treballar a l’oficina londinenca de Crédit Suisse, a les delegacions a París i Londres de JP Morgan, i a un fons d’inversió a Suïssa. Tot i que fins ara havia centrat les inversions a l’Amèrica Llatina, el mercat europeu i espanyol el coneix de la seva etapa a la banca de la City londinenca. L’any 2008 va crear Emin, que ja ha constituït quatre fons d’inversió. Tres s’han destinat a l’Amèrica Llatina, però ara toca Europa, i Barcelona és un bon pol d’inversió del capital en aquest moment. Dels 400 milions que va reunir aquest quart fons, una mica més de la meitat ja estan compromesos. Si els projectes en cartera van endavant, aviat podria acabar-se la seva capacitat inversora i no es descarta en un futur aixecar un fons nou.

La barrera per accedir a Emin és important: 25 milions d’euros. Això fa que els partícips del fons siguin inversors institucionals -fons d’inversió, fons de pensions i family offices -. Aproximadament un 20% són inversors espanyols i un 80% internacionals. I, d’aquests, un 90% són europeus i el 10% restant dels Estats Units.

Les inversions fins ara han estat dues bombes: primer la Torre Agbar i després l’edifici del Deutsche Bank a la confluència entre la Diagonal i el passeig de Gràcia, que tot just es va signar aquest divendres, com va informar l’ARA. De fet, fonts que coneixen les operacions expliquen que els plantejaments inicials de les dues transformacions estan molt ben travats. La Torre Agbar es vol convertir no només en un hotel, sinó en un centre turístic i gastronòmic tant per a forans com per a barcelonins. I, en el cas de l’edifici del Deutsche Bank, aquestes fonts expliquen que el projecte inclou, a més de l’hotel, una zona comercial que intentarà trencar la barrera que actualment suposa la Diagonal per al turisme de compres que puja pel passeig de Gràcia.

L’operació de la Torre Agbar es va anunciar el novembre passat. Emin Capital va dir que comprava l’edifici per 150 milions d’euros, i que invertiria 60 milions més per convertir-la en un hotel que gestionaria Hyatt. Un hotel de més de 400 habitacions i un gran centre de convencions d’uns 3.000 metres quadrats, mirador panoràmic, restauració de qualitat amb un xef reconegut internacionalment i a un preu mitjà de 250 euros per nit. L’hotel donarà feina a unes 450 persones. Tot i que l’acord definitiu encara no s’ha signat, existeix un preacord i, segons fonts d’Emin, ja s’ha entregat la paga i senyal i s’està treballant en el projecte. L’objectiu és treure a concurs les obres aquest Nadal i començar-les a la primavera perquè l’hotel pugui obrir-se el setembre del 2016.

Com es va explicar en el seu moment, la compra es finançarà en un 60% amb fons propis d’Emin, i la resta amb la subrogació d’un leasing immobiliari de CaixaBank i el Sabadell. Però l’operació financera no s’ha acabat de concretar. Segons fonts financeres que han participat en la negociació, el comprador no ha aportat encara la llicència de canvi d’usos ni el pla de negocis que haurien de suportar el finançament, i això explica que l’operació encara no s’hagi tancat. Però fonts d’Emin asseguren que, quan arribi el moment, subrogaran el leasing o el liquidaran.

El procés no serà curt. Agbar està ocupant les oficines, i necessita trobar un nou edifici d’oficines per traslladar-hi la seva seu. O fins i tot s’estudia la possibilitat de buscar un edifici cèntric per tenir-hi la seu corporativa i un altre edifici més funcional per tenir-hi la seu operativa. Un procés que, segons experts en assessorament immobiliari, pot trigar nou mesos, ja que cal trobar l’edifici adequat, tancar l’operació de lloguer o compra, preparar-lo segons les necessitats del client i fer el trasllat.

L’altra operació, la del Deutsche Bank, s’acaba de tancar. L’edifici era fins ara propietat de les famílies andorranes Reig, Cerqueda i Ribes. El van comprar el 2002 per 80 milions. Emin Capital va dir a principis de maig que havia arribat a un preacord per comprar-lo per 90 milions. Fonts pròximes a la propietat han explicat que s’ha tancat l’acord per una mica més, però no han volgut concretar més; en qualsevol cas queda clar que obtindran plusvàlues respecte al preu que van pagar en el seu moment. Els terminis en aquest cas encara són més llargs. El projecte d’Emin per a aquest edifici, d’ubicació privilegiada, és convertir-lo en un hotel que explotaria la cadena Four Seasons. A part del preu de compra, la transformació de l’edifici comportarà una inversió addicional d’uns 60 milions d’euros per adequar-lo com a hotel de 150 habitacions. Com en el cas de la Torre Agbar, també és un edifici ocupat. De fet, el principal llogater -el que ocupa més espai-és el bufet d’advocats Cuatrecasas, que està construint una nova seu al 22@. El contracte preveu un preavís de dos anys i, per tant, el bufet podrà continuar a l’edifici del Deutsche Bank fins al 2016.

El que queda clar és que el negoci immobiliari a Barcelona es torna a reactivar i ja hi ha qui intenta treure’n profit. En el cas de la Torre Agbar, la va construir Laietana. Agbar va ocupar l’edifici l’any 2005 i no el va comprar fins al 2010, quan va pagar 165 milions als aleshores propietaris, Azurelau (una societat patrimonial d’Antonio Vila Casas i Santiago Oller, exaccionistes d’Almirall). Emin Capital vol pagar ara gairebé 150 milions. Per a Agbar això suposa unes minusvàlues però, possiblement, un estalvi molt important si acaba traslladant les seves oficines a un edifici més modern, funcional i menys cèntric, ja que la Torre Agbar té un cost de manteniment molt alt.

La transformació de la Torre Agbar en hotel va ser ben rebuda per l’Ajuntament de Barcelona. Tant l’alcalde de la ciutat, Xavier Trias, com la tinent d’alcalde responsable de l’àrea econòmica, Sònia Recasens, van mostrar-se favorables a convertir-la en un hotel en una zona que, allunyada del centre, està en plena regeneració, amb les obres d’urbanització de la plaça de les Glòries, els nous Encants i l’edifici del Dhub.

Ara bé: fonts municipals expliquen que en cap dels dos casos s’ha demanat encara la llicència hotelera, un tràmit que, tot i així, es pot produir en poc temps, a mesura que avancin els projectes de transformació i els actuals llogaters vagin deixant els edificis.

La irrupció d’Emin Capital al mercat immobiliari de Barcelona i la captació de fons internacionals que ha fet posen en evidència alguns aspectes del nou mercat immobiliari de la capital catalana. Els inversors internacionals tenen ganes d’invertir a Barcelona, almenys al centre o en edificis singulars, perquè els preus s’han corregit, la seguretat és bona i les rendibilitats futures suficients. També s’evidencia l’interès de les grans cadenes hoteleres de luxe per instal·lar-se a Barcelona.