Habitatge i productivitat: com l'encariment dels immobles empobreix l'economia

BarcelonaLa crisi de l'habitatge no té impacte només per als ciutadans que pateixen per trobar un pis on viure, sinó que també en pot tenir per a les empreses i per al conjunt de l'economia. La creació de bombolles de preus i l'encariment dels immobles en zones tensionades fan que l'accés al crèdit de les empreses quedi distorsionat, cosa que n'afecta la capacitat inversora i, per tant, la productivitat i el desenvolupament futurs.

Això té efectes directes sobre tothom. És a dir, un encariment dels pisos no només fa més pobres els ciutadans pel fet d'haver de destinar més diners a pagar un lloguer o una hipoteca, sinó que a la llarga els condemna a viure en una economia amb empreses menys productives del que podrien ser.

Així es desprèn de l'estudi House prices and misallocation: the impact of the collateral channel on productivity [Preus de l'habitatge i mala assignació: l'impacte del canal de garanties en la productivitat], publicat el 2024 a la revista acadèmica Economic Journal i escrit per Sergi Basco, professor d'economia de la Universitat de Barcelona, i David López-Rodríguez i Enrique Moral-Benito, economistes del Banc d'Espanya. L'article enfronta l'evolució del crèdit i la productivitat a Espanya amb el mercat de l'habitatge entre els anys 2003 i 2007, el període de màxim creixement de l'última bombolla immobiliària.

La productivitat és l'eficiència en la producció. És a dir, una empresa (o també un treballador o una màquina) és més productiva si pot produir més amb menys. Tot i ser un concepte bastant eteri, és indispensable per entendre el desenvolupament econòmic dels països, ja que les economies més productives són també les més avançades, les que tenen indústries que fan productes més cars i innovadors i on els treballadors estan més formats i, alhora, més ben pagats.

Distorsió dels préstecs

Però quin mecanisme econòmic provoca aquesta distorsió de la productivitat fruit de l'encariment dels immobles? Els bancs. I, més concretament, les garanties que utilitzen per prestar diners a les empreses.

La situació funciona així: dues empreses exactament iguals i del mateix sector que vulguin fer una mateixa inversió productiva (nova maquinària, un projecte de recerca, nous vehicles, un programa informàtic nou, etc.) haurien de tenir el mateix accés al crèdit. És a dir, si totes dues anessin al banc a demanar diners per poder invertir, haurien de rebre un préstec amb les mateixes condicions. "En un món ideal les decisions de finançament no depenen dels seus actius, i les dues empreses haurien de tenir la seva inversió, però això no passa", explica en una conversa amb l'ARA Sergi Basco, coautor de l'article. En realitat, el banc mirarà quins actius té cadascuna de les dues empreses que puguin servir de garantia (en argot financer, col·lateral) en cas d'impagament del préstec.

"El banc demana la garantia real", diu Basco. Per tant, qualsevol actiu tangible és important, especialment els immobiliaris, perquè serà el que es quedarà l'entitat bancària si una empresa no li retorna un crèdit.

Així doncs, si una de les dues empreses tingués en propietat, per exemple, les seves oficines i l'altra hi estigués de lloguer, la primera podria accedir al crèdit i tirar endavant la inversió, mentre que "a l'altra empresa el banc li diria que no li deixa aquests diners", indica l'economista. El fet de tenir un immoble afavoreix una companyia, que es troba amb facilitats financeres per millorar la seva productivitat, i el fet de no tenir-ne castiga l'altra, quan, en realitat, la manera més eficient que té el banc de donar els diners que té disponibles per atorgar com a crèdit seria repartir-los entre les dues empreses a parts iguals, perquè operativament no tenen diferències.

"Els diners haurien d'anar en funció de les idees, i s'hauria de finançar els empresaris amb més bones idees. En el món real, les inversions o l'accés al crèdit depèn del tipus de col·lateral que tens", diu el professor de la UB. "Això distorsiona el repartiment eficient dels diners i treu eficiència en el repartiment de crèdit", diu Basco, ja que "l'actiu determina l'accés al crèdit i l'accés al crèdit determina la inversió" que pot fer una companyia.

La ubicació també importa

Però aquest efecte no ho és tot. L'article esmentat analitza dades per municipis a nivell espanyol i fins i tot per districtes en el cas de grans ciutats, com Barcelona i Madrid. El resultat de l'anàlisi és que, en cas que al sector immobiliari els preus escalin de manera ràpida, com va passar durant bona part de la dècada dels 2000, la distorsió de l'accés al crèdit que pateixen les empreses sense immobles es veu exacerbada segons la ubicació geogràfica. D'aquesta manera, en les regions, poblacions o fins i tot barris on més creixen els preus del sòl, les empreses reben més crèdit que en àrees menys afectades pels vaivens del sector immobiliari. Dit d'una manera simple: una empresa amb oficines a Barcelona –on els preus dels immobles van créixer molt– tenia moltes més probabilitats d'accedir a bons crèdits que una d'un poble petit del Pirineu, encara que la segona estigués més ben gestionada que la primera.

L'explicació és simple: la bombolla "distorsiona el valor de les cases i de l'habitatge". Així doncs, una empresa que tingui edificis o solars en propietat en una zona tensionada amb molta demanda tindrà més accés al crèdit, perquè el valor per metre quadrat anirà pujant. A les zones on hi ha menys demanda, els preus creixen menys (o directament no es mouen) i, per tant, el seu col·lateral quan hagi d'anar a demanar un préstec serà inferior, com ho serà la quantitat que li deixarà el banc.

Per tant, la ineficiència en el repartiment del crèdit que ocasionen les pujades de preus del mercat immobiliari no és només entre empreses pel simple fet de tenir o no edificis en propietat que serveixin de garantia, sinó que també és geogràfica, ja que es premia amb més crèdit les companyies ubicades en les parts del país on la bombolla immobiliària és més acusada. "Un augment de la dispersió de la inversió entre empreses dins d'una mateixa indústria és el signe que l'economia va a pitjor", afegeix Basco.

L'article, tot i treballar amb dades de fa dues dècades, continua sent rellevant, ja que la situació del mercat immobiliari espanyol està tornant a ser de bombolla especulativa. De fet, diversos estudis apunten que en els últims anys Barcelona i Madrid tenen una bombolla des de fa més d'un any. Tot i estar provocada per causes diferents, el comportament de les entitats financeres respecte al crèdit empresarial continua sent similar que el de fa vint anys.

Més finançament al marge de la banca

L'accés al crèdit és vital per millorar la productivitat de les empreses i, per extensió, de tota l'economia, en particular a Europa. Mentre que als Estats Units (i en grau més baix al Regne Unit) moltes empreses financen el seu creixement mitjançant l'emissió de bons que venen als mercats de deute, a Europa aquesta pràctica està reservada únicament a les grans multinacionals, i fins i tot aquestes l'utilitzen menys que les empreses de l'altra banda de l'Atlàntic. Per tant, l'accés al crèdit bancari és indispensable per a la majoria d'empreses si volen obtenir diners per finançar els seus projectes de creixement o de millora de la productivitat. Amb l'afegit que, per evitar que la banca doni crèdits amb massa risc (és a dir, a clients que no els poden pagar), la regulació imposa que els préstecs hagin d'estar sustentats per una garantia real, que acostuma a ser un immoble.

Aquesta distorsió del crèdit bancari a les empreses fa que es reparteixin diners de manera arbitrària i que empreses que podrien dur a terme inversions exitoses que aportarien riquesa al país en quedin al marge. El resultat final és que els períodes de forts encariments de l'habitatge acaben redundant en una disminució de la productivitat: "A Espanya va baixar a una taxa anual del 0,4% del 2003 al 2007", assegura Basco. I la bombolla immobiliària en va tenir una part important de la culpa: "L'augment de preus [de l'habitatge] extra del 2003 al 2007 explica el 40% d'aquesta baixada del 0,4% anual que va haver-hi en aquest període", assenyala l'economista citant els resultats de l'estudi. "Això va passar per la bombolla immobiliària, perquè distorsiona l'assignació eficient dels recursos, tant capital com inversió", insisteix.

"S'hauria d'intentar que les empreses poguessin obtenir finançament més enllà dels bancs", diu Basco com una possible solució al problema. Però va més enllà a l'hora de trobar remeis que evitin que es formin bombolles immobiliàries.

Els autors diferencien dues zones diferents de l'Estat o, com en diu Basco, "dues Espanyes": la que no va patir la bombolla immobiliària, on va ser fàcil edificar, i la que sí que la va patir i tenia limitacions als terrenys potencialment edificables. "En l'Espanya on és molt difícil edificar, tot l'augment de la demanda d'habitatge es tradueix en un augment dels preus", mentre que a les regions amb més espai, un increment de la demanda de pisos s'acostuma a traduir en més construcció (un augment de l'oferta), la qual cosa fa que el preu de l'habitatge es mantingui més estable.

"El que podem recomanar és que s'augmenti l'oferta d'habitatge. Tot el que diem no passaria si hi hagués més oferta", diu Basco. Això passa per incentivar empreses privades a construir més i per augmentar la inversió de les administracions per fer habitatge social de propietat pública. "El que indica la recerca és que els governs han de fer polítiques d'augment de l'oferta i no polítiques que incentivin la demanda", com ara els xecs, els préstecs i avals públics o les rebaixes fiscals per la compra de pisos, ja que això només incrementa encara més la demanda quan l'arrel del problema sovint és la manca d'oferta.