Trenta anys de serial urbanístic al nord de Madrid

Madrid"Tu saps aquell refrany que diu: «De prometre a complir hi ha molt a dir»? Doncs aquí, el molt a dir fa temps que dura". Això és el primer que contesta un veí del barri madrileny de Fuencarral, al nord de Madrid, quan se li pregunta per l’operació Chamartín, avui rebatejada sota el nom de Madrid Nuevo Norte. S'expressa així perquè fa ni més ni menys que 32 anys que sent a parlar d'aquest macroprojecte urbanístic que busca reconvertir fins a 2,3 milions de metres quadrats, alguns dels quals formen part d'aquest barri, en un nou districte on un centre de negocis i financer a l'estil de la City londinenca sigui l'eix vertebrador. De fet, s'hi projecta un skyline amb la torre més alta d'Espanya i Europa.

"Ves recte per aquí i hi arribaràs", indica el mateix veí de Fuencarral. Uns carrerons estrets s'obren pas entre blocs de pisos antics i cases baixes –un llegat de les famílies treballadores d'altres zones d'Espanya que van migrar a la perifèria de la capital espanyola– i desemboquen a l'ermita de San Roque. Des d'aquí s'observen metres i metres de descampat degradat pel pas del temps, amb deixalles acumulades, i on el verd de l'herba ha aparegut amb l'arribada del bon temps. Alhora, és un terreny dividit en vertical per les vies de tren que surten de l'estació de Chamartín, uns quilòmetres més al sud. Les vies separen Fuencarral del barri de Las Tablas, des d'on s'albira La Vela, la icònica seu del BBVA a Madrid.

El paisatge també queda als peus de les anomenades Cuatro Torres, símbol del Madrid financer i empresarial. Els gratacels s'aixequen al mateix costat de Fuencarral, però també una mica més al sud, coincidint amb el final del passeig de la Castellana i a tocar, precisament, de l'estació de tren de Chamartín. I és aquí on comença tot. O més aviat el contrari: on res acaba d'arrencar.

L'estació de Chamartín dona nom al macroprojecte urbanístic. De fet, és el punt de partida de la zona afectada. S'allarga 5,6 quilòmetres en direcció nord, fins a tocar amb la carretera M-40, i forma, com es pot veure en el mapa que acompanya aquest article, una mena de falca. És l'àrea on avui es projecta Madrid Nuevo Norte i on s'inclouen els descampats de Fuencarral. Els promotors, a més de presumir del fet d'estar davant d'un dels projectes urbanístics "més grans d’Europa", també defensen que suposa la "culminació de la ciutat de Madrid per l'extrem nord [...] mitjançant la construcció d'un barri que es convertirà en referent en termes de sostenibilitat, innovació i disseny". Tot plegat suposarà una inversió d'11.000 milions d'euros.

En canvi, alguns urbanistes, arquitectes i organitzacions socials i mediambientals, com Ecologistes en Acció, però també veïnals, fa anys que neguen aquesta màxima. "Es crea una geografia del privilegi", resumeix l'arquitecte i urbanista Félix Arias. Qui també és membre de Plataforma Zona Norte, una agrupació de veïns del nord de Madrid, lamenta com s'incrementa el valor de la zona mitjançant edificis i serveis exclusius.

El que avui fa pensar que més de tres dècades després el macroprojecte sigui "irreversible", com han assegurat recentment els promotors, és que Adif i Renfe –propietaris originals del gruix dels terrenys afectats– acaben de formalitzar davant notari la compravenda a favor de Crea Madrid Nuevo Norte (CMNN), la promotora del projecte. Després de salvar aquest escull, es confia col·locar la primera pedra el primer trimestre del 2026, expliquen a l'ARA des de l'empresa.

Dels milions de metres quadrats afectats, un 60% dels edificables es dedicaran a la zona de negocis i, per tant, a l'ús terciari: edificis d'oficines "d'última generació" o prime. El projecte, però, també inclou construir habitatges (35% de l'espai edificable), una part dels quals seran públics; comerços; serveis, com ara centres de salut i escoles, i zones verdes. A més, es vol soterrar una part de les vies del tren, per exemple, les que divideixen Fuencarral i Las Tablas, i construir passarel·les de vianants per acabar amb la separació entre barris.

L'ombra de l'especulació

Però ni aquestes xifres ni els actuals impulsors del macroprojecte urbanístic –el BBVA (76%), Merlin Properties (14%) i Construccions Grupo San José (10%)– són els que el 1993 estaven al darrere dels plànols inicials. Les anades i vingudes des d'aleshores han estat tantes com processos judicials oberts al voltant de l'operació: si per un motiu plora la criatura és per haver nascut sota l'ombra de l'especulació.

Tot va començar amb la idea de desenvolupar urbanísticament el recinte ferroviari de Chamartín, on un gruix dels terrenys eren propietat de Renfe i Adif i, per tant, del ministeri de Transports. Un dels grans cavalls de batalla, doncs, ha estat la seva venda (eren terrenys públics), però també la seva requalificació (l'ordenació urbanística del moment no tenia en compte l'ús habitacional, i encara menys el terciari). Qui va guanyar el primer concurs per fer-se càrrec del projecte va ser el consorci DUCH, format pel banc públic Argentaria i la constructora Grupo San José, de bracet amb alguns socis minoritaris. "En aquell moment es parlava de 62 hectàrres [620.000 metres quadrats]", recorda l'arquitecte i membre d'Ecologistes en Acció Luis Suárez.

El projecte, que va néixer amb l'excusa de revitalitzar la zona pròxima a l'estació de tren, va escalar ràpidament fins al punt que, d'un dia per l'altre, es parlava d'una afectació de més de 3 milions de metres quadrats. "Ja denota que hi havia alguna cosa estranya al darrere", afegeix Suárez. El procés va desencadenar en un estira-i-arronsa entre les parts interessades: les administracions públiques implicades (des del ministeri de Transports fins a l'Ajuntament i la Comunitat de Madrid) i els agents privats (l'any 1999 el BBVA va absorbir Argentaria i va passar a controlar el consorci privat, fins a l'actualitat). Veïns i associacions van dur el macroprojecte als tribunals perquè el consideraven un "pelotazo urbanístic". De fet, un dels recursos contraris a l'operació es va mantenir viu fins al febrer del 2023, quan la justícia el va arxivar. Entitats i veïns han utilitzat aquesta expressió perquè asseguren que l'operació suposa uns guanys "ràpids i fàcils" per als promotors. Segons dades a les quals ha tingut accés l'ARA d'una d'aquestes organitzacions, mentre que el valor net dels actius que es van vendre Adif i Renfe l'any 2015 escalava fins als 2.149 milions d'euros, la concessionària va pagar 1.051 milions.

Durant aquests anys hi va haver algun intent de firma per part dels interessats, però elements com la Gran Recessió van alterar els plans. De fet, l'any 2015, amb Ana Botella (PP) al consistori, es va crear Distrito Castellana Norte (DCN), actual Crea Madrid Nuevo Norte. Aquell consorci substituiria DUCH i naixia amb l'objectiu de fer una remodelació de la zona encara més gran. Els tribunals, aquell cop sí, ho van paralitzar.

Allò, sumat a l'arribada de Manuela Carmena (Ahora Madrid) a l'Ajuntament l'any 2015, es va veure com un punt d'inflexió per part d'aquelles veus més crítiques. Inicialment es va aturar el projecte, però va ser un impàs que va durar ben poc. El consistori liderat per Carmena va reprendre la idea, tot i que obrint espais de participació ciutadana que, amb el temps, es van acabar tancant, denuncien algunes entitats. "L'ajuntament del canvi es va agenollar a la visió financera, extractiva i lucrativa dels promotors", denuncia Suárez. L'alcaldessa d'Ahora Madrid gairebé culmina la feina. "Una ciutat que no tingui un cor de serveis, oficines i feina com el que pot tenir aquest projecte és una ciutat que viu d'esquena al futur", assegurava l'alcaldessa. Tot i que va intentar que el projecte s'aprovés en un ple extraordinari abans de les eleccions del 2019, no hi va arribar a temps i va ser el posterior govern de PP i Ciutadans qui li va posar el llacet. Va néixer així l'actual Madrid Nuevo Norte.

Poca oposició social?

"Ha estat una lluita contra una publicitat desorbitada i no, no hem aconseguit una mobilització real contra el projecte", diu Arias en una conversa amb l'ARA. Per la seva banda, Suárez creu que només els veïns de les zones afectades han estat conscients de l'impacte del projecte. "En general, és difícil que l'urbanisme mogui consciències", afegeix l'arquitecte. A tot plegat s’hi suma un consens força unànime en el sentit que aquesta zona nord necessita una remodelació. "Tothom té interès en transformar uns terrenys sense ús i que s'estan degradant. La pregunta no era si fèiem alguna cosa, sinó quina", lamenta el membre d'Ecologistes en Acció. Aquestes agrupacions es queixen, per exemple, de la falta d'equipaments públics o habitatge protegit. "Estem parlant d'uns estàndards mínims que fixa la llei", assenyala Suárez.

Alhora, critiquen que s'han fet unes estimacions desorbitades pel que fa a qüestions com la demanda d'oficines prime (s'hi dedicarà un milió de metres quadrats). "Ja veurem si [el projecte] rep alguna mutació més", diu Arias, que si bé creu que l'oferta d'habitatge pot tenir sortida, es mostra molt escèptic amb la zona de negocis: "Crec que els promotors no han fet una reflexió del que s'està movent al món, sobretot després de la pandèmica i els canvis al mercat laboral. Són projeccions que dubto que s'aguantin". Un estudi de la consultora EY apuntava que fins a l'any 2038 no s'ocuparan totes les oficines disponibles que ara mateix hi ha a la capital espanyola.

Als ulls d'algunes entitats, el projecte també desperta fantasmes com el de la gentrificació i els canvis socioculturals que es poden desencadenar als barris de l'entorn, sobretot en els més populars, com és el cas de Fuencarral. A més, arquitectes i urbanistes també apunten que es perpetua el desequilibri entre el nord de la ciutat, on avui ja es concentren les feines de més qualitat i s'han construït els barris de renda més alta, i el sud, on l'ocupació és més precària.

Esperant la primera pedra

Ara mateix, però, tampoc queda clar quin futur espera a Crea Madrid Nuevo Norte, la promotora actual. Segons publicava CincoDías, el BBVA hauria encarregat buscar un soci inversor per a una part de l'empresa. Ara per ara, i amb tot per fer, la companyia no ho veuria una necessitat, tot i que des del mercat s'apunta que seria lògic l'arribada d'un nou actor.

En aquest sentit, l'urbanista madrileny recorda que el BBVA, com a entitat financera, no es dedica ni a la construcció d'habitatge ni a la seva promoció. "Té un actiu que probablement es vendrà, perquè es tracta de crear valor, trobar un comprador i retirar-se", diu Arias. A preguntes de l’ARA, fonts de l’entitat financera declinen comentar la informació publicada sobre la possible venda i asseguren que mantenen l’interès pel projecte.

Mentrestant, continua sense resposta la pregunta que es feia Eduardo Mangada a l'article Chamartín, a la sombra de Kio publicat el novembre del 1993 a El País: "Quan, on, per part de qui i per a qui es destinaran 130.000 milions de pessetes en acer i formigó?"