Els voltors del totxo guanyen i ja aixequen el vol

El cas de Diagonal Mar és paradigmàtic. Aquest centre comercial de Barcelona explica en gran part el comportament del mercat d’inversió a Espanya els últims anys, després de l’esclat de la bombolla immobiliària -i financera-, la caiguda als inferns i la recuperació que es va accelerar a partir del 2014. Diagonal Mar va caure a mans del banc dolent irlandès. És el que la banca denomina actius adjudicats, un eufemisme per denominar aquells edificis i pisos que els bancs s’han hagut de quedar, mobilitzant molts diners destinats a provisions.

La banca, per alliberar aquestes provisions i, per tant, deixar anar llast, va començar a vendre aquests actius a qui en aquell moment feia una oferta. És quan van aparèixer els denominats fons oportunistes -també anomenats fonts voltor, malgrat que detesten aquest apel·latiu per raons òbvies-, que són els que compren a preu molt baix per vendre en un termini de temps curt a preu alt, obtenint així unes grans plusvàlues.

Tornant a l’exemple de Diagonal Mar, l’any 2013 el banc dolent irlandès, que es diu NAMA, el va vendre a un fons oportunista, Northwood Investors. El va comprar en el pitjor moment, quan els actius immobiliaris estaven més barats, i en va pagar 160 milions d’euros. Tres anys després, l’estiu passat, el va vendre per 495 milions d’euros. En tres anys, unes plusvàlues de 335 milions d’euros. I el comprador ja no va ser un d’aquests fons oportunistes, sinó que se’l va quedar un fons d’inversió professionalitzat del sector immobiliari del Deutsche Bank.

No és l’únic cas. El centre comercial ABC Serrano de Madrid era d’una de les grans immobiliàries espanyoles, Royal Urbis. Amb la crisi del sector, el 2013 el va vendre a IBA Capital Partners per 60 milions d’euros. El desembre del 2015 l’actiu va passar a formar part d’una socimi, Zambal Spain. I uns mesos després Zambal el va vendre a una firma conjunta de CBRE i IBA Capital per 140 milions d’euros. En només tres anys s’havia revaloritzat un 133% un actiu que va passar d’una immobiliària a un fons, a una socimi, per acabar en mans d’un fons que no és oportunista sinó del sector immobiliari, gestionat per CBRE.

Operacions com aquesta es van produir amb altres actius similars, com els centres comercials Plenilunio de Madrid i Puerto Venecia de Saragossa, que van anar a parar a mans del fons Orion CapitalManagers, que un temps després se’ls va vendre amb importants guanys per una xifra global de 826 milions d’euros.

El canvi de tipologia dels inversors l’ha descrit la sòcia directora de la consultora Aguirre Newman a Barcelona, Anna Gener. “El perfil dels compradors actuals és de grans fons de capital internacional i socimis”, explica, i afegeix que “els perfils oportunistes ara són residuals”. Segons aquesta experta en el sector, ara els fons que aposten -i inverteixen- en el mercat immobiliari “són core, és a dir, del sector i especialitzats, que busquen poc risc i venen amb vocació de permanència”. Això fa que molts dels inversors que aterren a Espanya -i a Catalunya i Barcelona- siguin d’un perfil més immobiliari i amb projectes que tenen un comportament de transformació de l’actiu.

El fenomen l’explica Hipólito Sánchez, director d’inversions d’Aguirre Newman. “Els anys 2012 i 2013 els fons entraven a comprar barat perquè hi havia un risc”, assegura, però destaca que “ara ja no hi ha operacions oportunistes”. De fet, Sánchez creu que durant l’any 2017 hi haurà més producte al mercat, perquè els que van comprar a preus barats trauran els actius al mercat.

El fenomen no és només del sector dels centres comercials, les botigues, les oficines o la logística. Passa en tots els subsectors del negoci immobiliari. El gerent d’Habitatge de Barcelona, Javier Burón, reconeix que fons especialitzats del sector immobiliari i també family offices -societats d’inversió patrimonial- de famílies catalanes estan comprant actius residencials.

Aquest perfil d’inversor també l’ha detectat Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, que assegura que molts inversors, entre ells famílies i socis de la Cambra, estan comprant pisos com a inversió, atrets per una rendibilitat que no poden obtenir amb altres actius. La renda fixa té una rendibilitat mínima, assegura, i si hi ha por a anar a la renda variable, la millor opció per als inversors són aquests tipus d’actius immobiliaris, que semblen segurs i donen rendibilitat.

Hipólito Sánchez descriu també aquest nou tipus d’inversor. Pel totxo hi tonen a apostar els family offices i també les companyies d’assegurances que necessiten tenir actius segurs. A aquests perfils, indica, se n’hi suma un de nou: els ocupants d’oficines que comencen a comprar l’espai que ocupen. Durant la crisi moltes empreses van fer el que s’anomena un sale and lease back, vendre’s les oficines i quedar-se de lloguer. Era una manera d’aconseguir liquiditat i no tenir actius immobilitzats. La majoria dels bancs, per exemple, van fer paquets amb les seves oficines i les van vendre a fons oportunistes que, a més, com que tenien el lloguer segur durant uns anys, s’asseguraven una bona rendibilitat mitjana.

Però ara s’ha girat la truita. I comença a haver-hi empreses que tenen excés de liquiditat i que consideren que invertir en la pròpia seu pot ser una bona oportunitat per fer guardiola de cara al futur.