La desregulació de Milei dispara els lloguers a Buenos Aires

Buenos AiresEl 21 de desembre de 2023, el flamant president de l’Argentina, Javier Milei, emetia el decret de necessitat i urgència (DNU) 70/2023, que declarava “l’emergència pública en matèria econòmica, financera, fiscal, administrativa, provisional, tarifària, sanitària i social fins al 31 de desembre de 2025”. Oficialment, l’Argentina està en emergència pública en totes aquestes àrees, i el DNU dona al president el poder per instaurar o eliminar, per decret, normes o lleis sense el consens del poder legislatiu. Tot i que els decrets presidencials no els ha inventat Milei, i de fet són moneda corrent a l’Argentina, aquest DNU en particular va ser tan contundent i va travessar tantes àrees de la vida pública de cop, que l’impacte ha estat notori, sobretot en aquells aspectes que importen a les majories socials. Milei va derogar, entre moltes altres qüestions, la llei de lloguers 27551, en un principi dissenyada per protegir els llogaters.

Des del gener d’aquest any, el mercat immobiliari ha canviat radicalment a la ciutat de Buenos Aires. Amb el propòsit de fer de l’Argentina “el país més liberal del món”, Milei ha desregulat els lloguers i ha deixat que la mà invisible faci la seva feina. Ara és el Codi Civil i Comercial el que regula els drets i obligacions del llogater i del propietari, i gairebé tots els punts es basen en acords entre les parts. El més destacat de la nova normativa és que, si no s’estableix un altre termini, se sobreentén que la duració del contracte és de dos anys –i no de tres, com obligava la llei anterior–; que les parts poden acordar el pagament del lloguer en la moneda que vulguin –pesos, dòlars, euros, la que vulguin–; i que, a menys que les parts pactin una altra cosa, els augments del lloguer passen a ser trimestrals segons l’IPC –en la llei anterior, els augments eren anuals i d'acord amb l’Índex de Contractes de Locació (ICL), una mitjana entre l’IPC i el sou del llogater–. 

El que ha generat això és un augment estrepitós de l’oferta d’habitatge: amb la llei anterior, molts propietaris a Buenos Aires consideraven que els sortia més a compte tenir els pisos tancats que llogats. Amb la inflació galopant que hi havia amb el govern anterior (211% el 2023), l’augment anual perdia tot el seu valor: “Al propietari, aquella quantitat de pesos que rebia al cap de 12 mesos, ja no li servia per a res”, explica a l’ARA Vanesa Ibarra, propietària de la immobiliària Salguero Propiedades. El mateix passava amb els dipòsits. “Quan l’inquilí marxava, el dipòsit que havia deixat tres anys enrere li permetia al propietari comprar un pot de pintura”. Per això, ara, des de la seva immobiliària, promouen el pagament dels dipòsits en dòlars: “El dòlar sempre és dòlar, pel propietari si es queda el dipòsit i per l’inquilí si el recupera”.

El problema ara són els preus

Tornant a l’augment de l’oferta amb la desregulació, és cert que els portals immobiliaris de la ciutat de Buenos Aires gaudeixen d’una millor salut que fa un any –de fet, Ibarra recorda com el “tràgic” mes de desembre del 2023 la gent havia arribat a fer cua al carrer per veure un pis–. El problema, ara, no és l’oferta sinó els preus: si bé la llei d’oferta i demanda va afavorir, inicialment, un lleu descens en el preu del lloguer, la realitat material de la gent sota el govern de Milei és cada cop és més difícil. Mentre que el govern celebra xifres d’inflació mensuals del 4%, la desregulació general de la vida pública (per a la qual hi ha, fins i tot, un ministeri) ha triplicat els preus de la llum, el gas, l’aigua, el transport públic, la salut i l’educació privades i els productes bàsics d’alimentació. Els pisos segueixen el mateix camí: segons la Encuesta Nacional Inquilina, els lloguers d'apartaments d'una habitació han passat de 97.000 a 247.000 pesos del gener al setembre, multiplicant el seu preu per 2,5. Els de tres habitacions també han viscut un encariment meteòric, passant de 145.000 pesos al gener a 372.000 pesos el mes passat.

I mentrestant no han augmentat els sous ni les jubilacions, i milers de persones s’han quedat sense feina amb la reducció dràstica del sector públic i la persecució del treball informal. Un altre punt clau en el problema d’habitatge que travessa Buenos Aires és l’augment de les despeses dels edificis: a l’Argentina, els porters i porteres encara tenen una forta presència i, entre tots els veïns, a través de la comunitat, se’ls paga el sou. Com que és un país fortament sindicalitzat, els convenis col·lectius –o fins i tot particulars– que cada encargado pugui negociar també impacten en el cost de vida dels llogaters.

Eduardo Awad, president de l’Associación de Propietarios y Consorcistas, estava en contra de la llei anterior, però reconeix que avui en dia l’habitatge tampoc no és accessible, “perquè els sous que tenim a l’Argentina són paupèrrims”, diu a l’ARA. Awad és un ferm defensor de la no-intervenció estatal en el preu dels lloguers: “El negoci immobiliari a l’Argentina és molt sensible a l’economia, i quan l’Estat s’hi fica, el propietari prefereix treure el seu pis del mercat i observar què passa”. Això, argumenta, acaba perjudicant els mateixos inquilins, per la manca d’oferta i l’augment de preus. Gervasio Muñoz, referent de l’organització Inquilinos Agrupados, alerta sobre el “cinisme” que hi ha en aquesta idea. “La dreta ha aconseguit instaurar idees com que els drets laborals generen desocupació i que el moviment feminista promou la violència masclista”, diu a l’ARA. "És una manera de dir-nos que no se’ns acudeixi lluitar per cap dret perquè la reacció que obtindrem per part del mercat serà pitjor", rebla. 

Acord en la no-intervenció

Muñoz considera que, en el marc de la llei anterior, el govern hauria d’haver aplicat tot el poder de l’Estat per obligar que no hi hagués cap habitatge buit. "No era una llei gaire intervencionista, sinó una llei que anava en contra del procés polític argentí, on a partir del 2015 la classe política es va transformar en una classe profundament conservadora dels interessos del poder econòmic", diu. Muñoz assegura que la llei de lloguers, aprovada el 2020, “incomodava tot l’espectre polític”, i que l’únic punt en què coincidien els tres candidats a les eleccions presidencials del 2023 –la macrista Patricia Bullrich, Javier Milei i el peronista Sergio Massa– era en la no-intervenció sobre el preu dels lloguers.

Ibarra creu que llogater i propietari “no són enemics; al contrari, cal unir-los: l’únic que vol el propietari és cobrar un lloguer i que no li destrossis el pis”. Ella és partidària d’anar “educant” uns i altres en la cerca d’un “acord mitjà” que convingui a les dues parts. Muñoz creu que és “impossible defensar els interessos de les dues bandes, i menys quan un paga i l’altre cobra”, i Awad, el representant dels propietaris, creu que l’Estat hauria de començar a traçar una política d’habitatge “com correspon”: eximint d’impostos a les constructores que aixequin edificis dedicats al lloguer, construint habitatge social, i sobretot, millorant els ingressos dels ciutadans, “perquè hi ha jubilats que viuen sols en un pis del qual no poden pagar ni tan sols les despeses: com vols que una persona gran que guanya 314.000 pesos (uns 250 euros) de la jubilació mínima n'hagi de pagar 250.000 de despeses, quan li queden 64.000 per viure la resta del mes?”