Barcelona, el mercat més petit de Colonial... i també el més rendible

Colonial, la societat d'inversió immobiliària (socimi) d’origen català, treballa només en tres mercats: París, Madrid i Barcelona. I malgrat que la capital catalana és on té menys metres quadrats, és també on l’últim any s’han elevat més els indicadors de rendibilitat. En el fons, és una mostra del bon moment que viu el negoci d’oficines a Barcelona. La companyia, que presideix Juan José Brugera i de la qual és conseller delegat Pere Viñolas, basa el seu negoci en la compra d’edificis d’oficines dels quals treu un benefici amb els lloguers, d’una banda, i amb la revalorització dels mateixos edificis, de l’altra. El 2017 ha sigut bo -malgrat que la companyia va decidir traslladar la seu social a Madrid- perquè Colonial l’ha tancat amb un benefici net de 683 milions, un 149% més.

Per la banda dels lloguers, el negoci a Barcelona va disparat. Només cal veure l’empenta de la demanda. De tots els edificis que té Colonial en explotació, només li queda un 1% buit. És a dir, la desocupació se situa per sota, fins i tot, del que es considera el mínim tècnic, és a dir, la que sempre hi ha per exemple entre que surt un llogater i se’n busca un altre. A Madrid, l’ocupació que té Colonial és del 93% i a París del 97%.

A Barcelona, Colonial té en explotació 189.440 metres quadrats, un 23% de la superfície total d’oficines que té, mentre que a Madrid en té quasi el 32% i a París el 45%. Per tant, Barcelona és el mercat més petit, malgrat l’origen català de la companyia. Però hi ha alguns paràmetres de gran creixement. D’aquests, el més destacat és la millora d’ingressos aconseguida amb la renegociació o renovació de contractes de lloguer: un 19% de pujada a Barcelona, respecte a un 11% a Madrid i sense canvis en el cas de París. Entre les renovacions de contractes a Barcelona hi ha el de l’Ajuntament, que ocupa 11.000 metres quadrats d’unes oficines a la zona de Diagonal-Glòries; CaixaBank, que té llogats uns 7.000 metres quadrats a Diagonal 530 i 2.500 metres quadrats més a Diagonal 609-615; i Liberty Seguros, amb quasi 6.000 metres quadrats a la zona de Llacuna.

Un dels negocis més importants de la companyia, explica el conseller delegat, Pere Viñolas, és invertir i desinvertir. És a dir, comprar i promoure edificis però, sobretot, afegir-hi un valor, per exemple rehabilitant-los, per vendre’ls per un preu superior, amb guanys. Per aquest motiu, per a una companyia d’aquest perfil patrimonial és molt important la valoració dels seus actius. Doncs bé, en aquest aspecte Barcelona també va al davant. Quan es mira la revalorització, en termes comparables (és a dir, la mateixa superfície en metres quadrats respecte de l’anterior), Barcelona no fa un mal paper.

En total, els actius del grup al final del 2017 valien 9.282 milions, 8.069 milions un any abans, una millora del 15%. París és el mercat on més valor guanyen, un 13%, mentre que a Barcelona i a Madrid han pujat un 11%. Però, en el cas de Barcelona, una gran part de la revalorització es produeix perquè els llogaters paguen més i, per tant, l’edifici és més rendible, segons va explicar la directora financera Carmina Ganyet. En total, Colonial va ingressar 283 milions per lloguers el 2017. L’increment de mitjana de les rendes percebudes per lloguer a Barcelona va ser del 10%, per sobre del 8% de Madrid i del mateix percentatge a París.

Però les inversions previstes són inferiors a Barcelona, com també els preus de lloguer de mitjana. En l’últim any Colonial ha anunciat dos importants plans d’inversió, l’Alpha II i l’Alpha III, el primer per 400 milions i el segon per 480 milions. Del primer, només uns 73 milions són per a Barcelona: la construcció d’una torre d’oficines a la plaça Europa de l’Hospitalet juntament amb la immobiliària de la família Puig, al costat d’on té les oficines la companyia de perfums; i la compra de la seu de Bertelsmann a la Travessera de Gràcia. I de l’Alpha III, Barcelona només s’endú 17 milions per la compra de la part d’oficines de l’antiga seu d’Acesa, a Gal·la Placídia, per fer-hi un coworking.

Evidentment, el preu del lloguer més alt és a París. El màxim aconseguit a la capital del Sena és de 70 euros el metre quadrat al mes, mentre que a Madrid és de 32 euros i a Barcelona de 23,5 euros.