Un ‘banc dolent’ que fa honor al seu nom

“Nos 'ha fet res per garantir que l’habitatge procedent de la crisi hipotecària i rescatat en part amb diners públics pugui satisfer les necessitats i la funció social que ha de tenir”. Així de clar s’expressa Jaime Palomera, professor universitari i portaveu del Sindicat de Llogaters, quan se li pregunta pel paper de la Sareb, la Societat de Gestió d’Actius Procedents de la Reestructuració Bancària, més coneguda com a banc dolent. La Sareb complirà d’aquí poques setmanes sis anys de vida. Va néixer com un instrument on la banca, especialment les caixes rescatades, podia posar els seus actius tòxics -immobles i crèdits lligats al sector del totxo- per netejar els seus balanços.

El banc dolent es va crear amb un objectiu de vida limitat a 15 anys -el 2027 s’hauria de liquidar- amb la intenció de vendre tots els actius i recuperar els diners. Una promesa que els experts del sector immobiliari veuen difícil de complir. La Sareb va néixer com una societat amb participació pública, amb un 46% del capital en mans de l’Estat (a través del FROB, el Fons de Reestructuració Ordenada Bancària) i la resta de capital en mans privades, especialment els grans bancs i asseguradores -l’únic gran banc que va rebutjar entrar-hi va ser el BBVA-. El banc dolent va assumir els actius tòxics i va emetre deute pel valor d’aquests actius (50.000 milions d’euros) amb l’aval del Tresor espanyol. És a dir, que si el banc dolent no torna els diners s’executarà l’aval i l’erari públic haurà de pagar el que no s’hagi recuperat. La clau de la jugada està en el fet que, com que l’Estat no té la majoria de la Sareb, aquests diners no comptabilitzaven com a dèficit públic. Però el cert és que qui pagarà la factura, en última instància, són els contribuents espanyols. “Difícilment els recuperaran”, sosté un expert del sector immobiliari que demana no ser identificat. El president actual de la Sareb, Jaime Echegoyen, ja ha reconegut que els accionistes de la Sareb perdran fins a un 70% de la seva aportació. Avui aquestes pèrdues ja són de més de 2.600 milions d’euros.

De moment, el paper ho aguanta tot: la Sareb, en el seu pla de negoci, manté que els 50.000 milions de deute es podran tornar, a més dels 6.000 milions d’euros d’interessos que genera aquest deute i el pagament als gestors, els denominats servicers -Servihabitat, Solvia, Altamira i Haya Real Estate-, que gestionen una part dels actius.

Però hi ha molts dubtes sobre la capacitat de la Sareb per complir els seus objectius. Un acadèmic que estudia el sector immobiliari explica els dos motius més evidents que dificultaran assolir els objectius: d’una banda, la part més bona de la cartera (els actius més atractius) ja s’ha venut i, per tant, la part que queda és la més difícil de col·locar, especialment els crèdits fallits; de l’altra, el mercat immobiliari comença a donar signes de frenada, tant en la compravenda com en el lloguer, i es fa difícil pensar que es mantindrà l’actual ritme sense un canvi de cicle fins al 2027. A més, recorda aquest expert, els preus actuals estan encara un 30% per sota dels màxims d’abans de l’esclat de la bombolla immobiliària i, per tant, per molt bé que es facin les vendes és difícil recuperar tots els diners.

Una de les entitats financeres que es troben en el capital de la Sareb reconeix que l’objectiu inicial de recuperar tota l’aportació no es complirà, i que ara el que s’intenta és “perdre el mínim possible”. Però aquestes fonts també reconeixen que quan va néixer el projecte, l’any 2012, en plena crisi i amb el rescat a la banca, era una solució ben pensada. “Gràcies a la Sareb, algunes entitats van poder sobreviure”, indiquen, i consideren que “no haver fet la Sareb hauria sigut pitjor”.

De fet, quan va fundar-se la Sareb el govern espanyol d’aleshores -del PP i amb Luis de Guindos com a ministre d’Economia- afirmava que salvar el sector financer no costaria ni un euro als ciutadans perquè les ajudes que van rebre les antigues caixes d’estalvis es recuperarien. Ara el Banc d’Espanya ja reconeix que gairebé 40.000 milions d’euros no es recuperaran, un 70% del total destinat al sector. En el cas de la Sareb, el primer pla estratègic (fet llavors sota la presidència de Belén Romana) fins i tot establia que els accionistes obtindrien una rendibilitat del 14% anual al final dels 15 anys de vida de l’entitat. La realitat va fer tocar de peus a terra els dirigents del banc dolent, i l’actual pla estratègic, ja elaborat sota la presidència d’Echegoyen, espera recuperar el deute, però preveu una pèrdua del 70% del capital aportat pels socis, entre els quals l’erari públic.

Una altra cosa és, al marge d’aquests plans d’empresa, el desenvolupament del projecte. De moment, del deute inicial la Sareb ha amortitzat gairebé 13.000 milions, poc més d’una quarta part, després de desprendre’s de gairebé un 30% dels actius. Al tancament del primer semestre d’aquest any a la Sareb li quedaven 36.128 milions d’actius per vendre, dels quals aproximadament dos terços eren actius financers i un terç actius immobiliaris.

Però les vendes cada cop són més difícils. El primer semestre d’aquest any van arribar a 1.576 milions d’euros, un 7% menys que el mateix període de l’any anterior. Un portaveu del banc dolent reconeix que es perd ritme. Les pèrdues acumulades en la venda de crèdits són d’uns 4.000 milions i, per tant, cada operació s’analitza al mil·límetre per no augmentar els números vermells. De fet, abans de l’estiu la Sareb preparava una subhasta d’actius financers, però la va suspendre a l’últim moment perquè les ofertes no cobrien les expectatives.

Una font del sector immobiliari descriu la situació: “S’ha descremat la cartera”, explica fent servir un terme que al sector s’utilitza per dir que el que queda “és el més complicat”. Malgrat la professionalitat dels empleats de la Sareb, “complir els seus objectius és una missió impossible”, sosté aquesta font. El portaveu de la Sareb reconeix que vendre crèdits és cada cop més difícil, malgrat que les vendes d’habitatges continuen funcionant bé.

Fent honor al seu nom de banc dolent, la Sareb perd diners. Llavors, qui en guanya? Jaime Palomera ho té clar. Els compradors dels actius, adquirits a baix preu i que amb la millora del mercat immobiliari els poden revendre amb plusvàlues o llogar-los i obtenir una rendibilitat elevada. El portaveu del Sindicat de Llogaters apunta als poders públics -el govern espanyol, però també Brussel·les i el mateix Banc Central Europeu- per haver promocionat aquest model. “S’ha adaptat el mercat immobiliari als mercats financers globals. S’ha fet a tot arreu, però aquí amb més intensitat i sense cap pudor”, assegura. I posa exemples. A Espanya el 2012 es va impulsar el règim de les socimis (societats immobiliàries dedicades al lloguer que tenen importants incentius fiscals). Per llei, el termini mínim d’inversió en una socimi són tres anys. No és casual que uns mesos després, el 2013, es modifiqués la llei d’arrendaments urbans per reduir de cinc a tres anys el termini mínim dels contractes de lloguer. I això, a més, va coincidir amb un moment que la demanda de lloguer es va disparar.

Això va fer que els grans fons d’inversió, que fins llavors havien fet el negoci amb el deute públic (quan la prima de risc als països del sud d’Europa s’havia disparat) tombessin la mirada cap al sector immobiliari. Això ha propiciat que grans fons d’inversió, com Blackstone i Cerberus (entre molts d’altres), que mai havien estat presents en el mercat immobiliari espanyol, ara siguin actors rellevants amb aproximadament el 4% de tot l’estoc d’habitatge. Aquest canvi en el mercat immobiliari, assegura Palomera, també explica el boom de les socimis, ja que aquests fons han pogut comprar actius a bon preu i, a través d’aquestes cotitzades immobiliàries, obtenen la rendibilitat del lloguer... i un important estalvi fiscal afegit.

La mateixa Sareb ha creat una socimi: Tempore Properties. El banc dolent hi ha posat una petita porció del seu estoc: 1.400 habitatges de lloguer (l’ocupació actual d’aquests pisos és del 89%). La companyia encara perd diners (201.000 euros el primer semestre), però va camí de la rendibilitat. I, davant la crisi habitacional, la Sareb ha destinat uns 4.000 habitatges a convenis amb comunitats i ajuntaments per destinar-los a lloguer social. Catalunya és la comunitat més beneficiada, amb 930 pisos cedits a la Generalitat, 200 a l’Ajuntament de Barcelona i 50 a l’Ajuntament de l’Hospitalet. L’esperança del banc dolent és que abans de desaparèixer el 2027 aquestes institucions acabin comprant aquests pisos per destinar-los a lloguer social.

El portaveu de la Sareb nega que hagin afavorit el negoci dels fons. Esgrimeix que els habitatges només es venen a particulars i que les vendes que han fet de paquets han sigut d’actius financers. De les adjudicacions que han fet fins ara, assegura, només un 10% ha sigut a inversors institucionals (grans inversors). Les dues grans cartes que han venut van ser la cartera Bull (més de 900 habitatges), adjudicada el 2013 a HIG Capital, i la cartera Eloise (la més gran, valorada en 553 milions), venuda a Goldman Sachs. Era una cartera de préstecs fallits sobre habitatges.

Ara el banc dolent analitza col·locar altres carteres de crèdits i també li agradaria, aprofitant la millora del sector, aconseguir un soci promotor per fer una empresa conjunta en la qual posar sòl per valor d’uns 800 milions que té entre els seus actius.

De projectes no en falten, però recuperar els diners públics que s’hi han destinat és tota una altra història.