Una regulació més detallada i exigent per als contractes

L’1 de gener va entrar en vigor el llibre VI del Codi Civil Català, una legislació compilatòria, però que, a més, comporta una important modernització de la legislació contractual que afecta de ple l’activitat econòmica i, molt especialment, la immobiliària. Un Codi Civil que, tot i que manté l’esperit del dret civil català, es modernitza amb les últimes tendències del dret europeu i d’una regulació que protegeix més el consumidor, segons explica Joan Álvarez Creixells, advocat del Grup Gispert.

La nova legislació ha entrat en vigor malgrat les dificultats que ha posat el govern de Mariano Rajoy, que va posar un recurs davant del Tribunal Constitucional i, durant cinc mesos, va suspendre aquest Codi Civil. La llei la va aprovar el Parlament el febrer del 2017, fa un any, i al maig el govern de Madrid va presentar el seu recurs davant el TC, que al juny el va admetre i va suspendre la llei, però al novembre, quan es va arribar als cinc mesos que marca la llei, la suspensió es va aixecar i tal com estava previst el nou Codi Civil va entrar en vigor l’1 de gener. El text regula els contractes de compravenda i de permuta, el de cessió d’un solar o aprofitament urbanístic a canvi de construcció futura i els de conreu. En casos de compravenda té en compte la capacitat del comprador d’un immoble de fer-se enrere quan el contracte prevegi el finançament d’una compra per una entitat de crèdit i finalment aquesta entitat no concedeixi el crèdit. També incorpora de manera detallada la regulació de contractes com el de custòdia del territori, el d’integració ramadera, el d’aliments i el de pensió vitalícia.

Les novetats afecten bastant el sector immobiliari. Per exemple, l’obligació del venedor de transmetre la titularitat del bé venut. Això suposa un canvi, ja que posa fi al secular debat doctrinal existent al voltant de si el venedor, en la compravenda, té l’obligació de transmetre la propietat de la cosa venuda o bé compleix limitant-se a lliurar la seva possessió legal i pacífica. A la nova llei s’imposa la forma majoritària en les legislacions europees, ja que la principal obligació del venedor mitjançant la compravenda no és altra que la de transmetre la propietat.

Un altre aspecte nou és la conformitat, també extret de les normes europees, i que pretén aconseguir que el que s’ha lliurat correspongui al que s’ha pactat, però no només en virtut del contracte, sinó també en virtut dels criteris proposats per llei en relació amb quantitat, qualitat, tipus, ús habitual, empaquetatge o subministrament d’accessoris i instruccions, entre d’altres. Un aspecte molt propi del dret del consum.

Una altra novetat és que no cal fixar el preu en el contracte. L’article 621 diu que “si el contracte conclòs no determina el preu ni estableix els mitjans per determinar-lo, s’entén que el preu és el generalment cobrat en circumstàncies comparables”. Un intent del legislador català a favor de la conservació del contracte per a aquells casos en què no es pugui determinar el preu, com podrien ser els contractes verbals o en cas de desacord entre les parts. A més, es permet que el preu sigui determinat per una de les parts, sempre que aquesta fixació sigui raonable, no es faci fora de termini i sigui adequat ateses les circumstàncies. És a dir, el comprador podria acabar fixant el preu. El llibre sisè també introdueix un deure d’informació en benefici del comprador que podria fer créixer la transparència a l’hora de contractar. També es regulen les arres i, en cas que siguin penitencials, s’han de pactar expressament -si no seran confirmatòries- i es poden inscriure durant sis mesos en el Registre de la Propietat.

Els Remeis i el finançament també canvien. El Codi unifica els remeis de les dues parts per al cas d’incompliment o compliment imperfecte o defectuós. Com a novetat hi ha el tractament que es fa de “l’engany a mitges”, també anomenada “rescissió per lesió ultradimidium ”, que s’aplica a tots els béns mobles i patrimonials, a més dels immobles. Aquest remei permet la rescissió si el preu de venda és inferior al 50% del preu de mercat.

El nou llibre del Codi Civil integra sis articles concrets per a la venda immobiliària. Entre les principals novetats, el dret del comprador a desistir si no troba finançament -si el banc no li dona la hipoteca, per exemple-. També es recupera la figura del cens com a sistema de finançament extrabancari, i es regulen els contractes de permuta i contracte de cessió de finca o d’aprofitament urbanístic a canvi de construcció futura.