Aconseguir un pis de lloguer s'ha convertit en un concurs: això és el que has de fer per guanyar-lo

BarcelonaL'experiència de llogar un pis a Barcelona és asfixiant. Però ho és especialment per a una de les parts, que veu com l'enorme descompensació entre l'escassa oferta disponible i la infinita demanda la deixa amb un poder de negociació nul, i, per tant, amb menys marge per evitar clàusules excessives o fins i tot abusives.

A efectes legals no ha canviat res: inquilí i propietari firmen unes condicions de mutu acord, però a la pràctica la balança està clarament desequilibrada: mentre el llogater malda per tan sols visitar el pis, el propietari pot posar una infinitat de requisits als aspirants, sovint empès per un intermediari que té l'incentiu de beneficiar-lo. La caiguda en picat de la firma de contractes també ha situat les agències en una situació delicada: amb un mercat menys dinàmic –frenat per la regulació dels preus– tenen menys ingressos i cada nova operació és una oportunitat per maximitzar els beneficis.

"Encara que conegueu el propietari, si hi ha qualsevol cosa ens l'heu de comunicar a nosaltres. Perquè ens ha contractat i no voldríem malentesos de coses que no funcionen bé", diu una agent immobiliària el dia de la firma del contracte. Durant mitja hora anirà desglossant un seguit de requisits que el llogater haurà de firmar, i que possiblement desconeix, com la repercussió de l'impost de béns immobles (IBI) al llogater, una de les poques vies per augmentar el preu d'un lloguer subjecte al topall. O la contractació d'una assegurança obligatòria. "Nosaltres us demanem que la firmeu", diu l'agent.

Tanmateix, res d'això és legalment obligatori –obligar a firmar l'assegurança és directament il·legal–, però el llogater, generalment, no està en condicions de negar-s'hi: si s'hi nega, sap que perdrà el pis. Aquestes només són algunes de les sorpreses que amaga el procés de buscar un pis de lloguer. L'Empreses l'ha viscut en primera persona i ha arribat fins al final. Això és tot el que has de fer per maximitzar les teves possibilitats:

Posa't alertes i tingues la documentació a punt

"Quan publiquem un anunci de lloguer, hi ha 2.000 o 3.000 persones que el reben perquè tenen l'alerta activada", explica a l'ARA Gaëlle Esqué, de l'agència immobiliària Flat Hunter Barcelona. Portals com Idealista avisen als candidats del que els espera: una onada de sol·licituds que provocarà, possiblement, que l'anunci duri poques hores a la plataforma. Els millors pisos no duren poc, sinó que ja ni es pengen: les immobiliàries els col·loquen a candidats anteriors que ja compleixen les demandes dels propietaris. Això obre una altra via més directa: presentar-se a una agència personalment és una opció a tenir en compte.

En el cas de trobar un anunci que encaixi amb les teves necessitats, el més recomanable és trucar-hi de seguida i demanar veure'l tan bon punt iniciïn la sèrie de visites. Esqué llavors recomana enviar una carta de presentació perquè la primera selecció es produeix abans de visitar el pis. "Els missatges, que siguin molt explicatius i positius, presentant-te una mica", diu aquesta agent immobiliària, que proposa incloure fins i tot hàbits, costums i gustos.

També és recomanable preparar amb antelació tota la documentació requerida per aquest tipus de processos: fotocòpies del DNI, de les últimes dues o tres nòmines i també del contracte de treball. Això permet anar per feina quan visites el pis: si t'agrada i vols quedar-te'l pots enviar immediatament tota la documentació. "Adapta't a les hores, que te'l poden prendre de seguida. Les agències planifiquen el seu horari amb diversos pisos que tenen i, si les visites són de 10 a 13 h, és millor adaptar-se", afegeix.

Prepara't per a un càsting

En els dos processos que ha participat l'Empreses, els pisos eren de menys de 1.100 euros i una superfície inferior als 50 metres quadrats, amb només una habitació i un bany. Tots dos a Barcelona. Un d'ells tenia la cuina integrada al menjador però tenia pàrquing i traster, elements que permetien situar el seu preu per damunt del miler d'euros al mes. El dia de la visita d'aquest últim, un dia laborable a primera hora de matí, ens esperava l'agent immobiliària acompanyada de dues persones més que resultava que eren els propietaris. La visita no només era una mostra de l'immoble, sinó també una avaluació a nosaltres, els candidats.

"Si sou una parella, demostreu que us aveniu: que heu compartit estones llargues o viatges. Si viviu separats compartint pis, podeu dir que fa sis mesos que un està sobretot fent vida a casa de l'altre. S'ha de veure estabilitat. Expliqueu qui sou, què feu, d'on veniu. Busqueu punts de connexió amb el propietari", diu Esqué. Casualment, una de les nostres àvies era del poble natal de propietari. Punt per a nosaltres. No ho sabíem, però competíem amb 5 parelles més.

En el moment de la visita, Esqué recomana ser proactiu. "Pots fer preguntes sense exigències ni queixes, com ara: «Això no està pintat. Tenen previst pintar-ho?» o «Els mobles que ja hi ha són importants per als propietaris?»", detalla. I quan es decideix que es vol el pis, es pot comentar amb assertivitat i avisar que ja tens el dossier amb la documentació preparat. "Sempre pots preguntar coses sobre el propietari: està bé voler saber qui és o fins i tot conèixer-lo. Si no hi és, us podeu oferir a conèixer-lo", diu Esqué.

Dos mesos de fiança i penalització per marxar

L'endemà de visitar el pis que tenia pàrquing i traster, estàvem citats a la seu de l'agència immobiliària per parlar de les condicions del contracte: "Quant fa que viviu junts? Per què heu escollit Sant Andreu? –va dir l'agent que ens va atendre–. Els vau agradar molt; de les sis parelles que van visitar el pis, estan entre vosaltres i una altra", va afegir.

Aquest tràmit va durar més o menys mitja hora. Després de respondre a les preguntes habituals per donar encara més confiança a l'agència, van arribar els detalls (i també les sorpreses). La primera era la fiança: l'article 36 de la llei d'arrendaments urbans la limita a un mes, però també obre la porta a garanties addicionals pactades "lliurement" entre les parts equivalents a dos mesos com a màxim. És el que ens van demanar.

L'article 11 d'aquesta llei recull una altra obligació per al llogater: almenys sis mesos de permanència al pis i la notificació de la marxa amb un mínim de 30 dies d'antelació. Ara bé, a efectes pràctics, aquesta obligació de permanència acaba sent més alta perquè la mateixa normativa permet penalitzar el llogater: per cada any de contracte que quedi per complir haurà de pagar una mensualitat. En un lloguer de 1.000 euros, si el llogater es veu obligat a marxar el propietari li pot demanar 4.500 euros. "Depèn molt del propietari, potser no us ho acaben demanant", va explicar.

Altres demandes

"Crec que als propietaris els vau agradar vosaltres, però, en l'altra parella més ben posicionada, ell és mosso d'esquadra, funcionari, i això el situa en una bona posició. És per això que us volem preguntar si estaríeu disposats a posar un aval", ens va dir l'agent immobiliària. El nostre sou net conjunt multiplicava per quatre la mensualitat de lloguer. "Si ets autònom hauries de preparar els últims tres anys de facturació i la declaració de la renda. Vaig estar a punt de llogar un pis temporal a un DJ però que feia tres mesos que començava a tenir èxit. El propietari va demanar un aval, i al DJ no li va semblar bé", afegeix Esqué.

Cal tenir en compte que des del dia de la firma del contracte, et poden cobrar pel lloguer, encara que no t'hi instal·lis fins al mes següent. Hi ha agències que també cobren la part proporcional dels subministraments de gas, aigua i electricitat. "Haureu de pagar l'aigua i l'electricitat per aquests 12 dies que falten per acabar el mes. Se us cobrarà la part proporcional del rebut", ens van explicar en l'últim tràmit de l'altre pis, situat al Poblenou. Encara que no el trepitgis, van a càrrec teu. El preu d'una assegurança de responsabilitat civil per a llogaters surt des d'uns 70 euros anuals cap amunt, en funció de la mida del pis, de la ubicació i de l'entorn.

Firmar el contracte i reclamar després

Si la urgència de llogar el pis t’obliga a prendre una decisió ràpida, tingues en compte que haver firmat el contracte no et fa perdre drets. Per exemple, si firmes un contracte de lloguer amb un preu més elevat del que toca pel tipus de pis, pots reclamar després que la renda que se t’apliqui sigui la legal.

Amb les claus a la mà, com bé ens va avisar la immobiliària que ens va acompanyar per veure el pis del Poblenou, tens dret durant un termini determinat –que normalment recollit en el contracte i és d’uns 30 dies– a informar sobre els desperfectes que hi ha al pis: des d’una rajola trencada, una ratllada o fins i tot el mal funcionament del forn o la campana. En cas de no fer-ho, aquests elements se’t podran reclamar quan deixis l’habitatge i la seva reparació se’t descomptarà de la fiança. Un altre element a tenir en compte és si han canviat el pany després que marxés l'anterior llogater. En cas de ser així, hi ha qui prefereix renovar-lo.