La sentència del Suprem que qüestiona ‘l’impost encobert’ als pisos

BarcelonaQuan es fa una operació de compravenda d’un actiu immobiliari, sigui per part d’un particular o d’una empresa, s’han de liquidar una sèrie d’impostos: transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i, depèn del cas, successions i donacions. I, a més, l’operació pot repercutir en l’impost de la renda –per a les persones físiques– o el de societats –per a les persones jurídiques– per l’increment patrimonial. Per calcular tots aquests impostos hi ha una eina bàsica, que és el cadastre. Però des de l’1 de gener del 2022 el mètode per calcular el valor de l’actiu immobiliari ha canviat. 

El canvi de mètode no ha sigut neutral. Segons la Federació d’Associacions Immobiliàries (FAI), s’ha produït un increment de la tributació de les transmissions immobiliàries, “de manera encoberta”, superior al 17%.

D’on ve l'augment? Celia Menéndez, cap del departament fiscal del bufet BPV, ho explica. Abans els impostos es calculaven sobre un preu que recollia el valor cadastral de l’immoble multiplicat per un coeficient que establia cada municipi. És cert que el valor cadastral, malgrat les revisions, és majoritàriament inferior al preu del mercat i el coeficient corregia en part la diferència. Però normalment el preu sobre el qual es tributava era inferior al preu real de la transacció.

El sistema va canviar l’1 de gener del 2022. A partir d’aleshores, els tributs s’han de calcular sobre uns preus de referència, teòricament basats en les transaccions registrades al mercat. Però la realitat, explica la fiscalista, és que “en moltes ocasions el preu de referència és superior al preu real de la transacció”. En l'any i pocs mesos de vigència del sistema “ens hem trobat amb tributacions per un import un 10% superior al valor de l’immoble”, indica Menéndez: “De manera encoberta és una pujada d’impostos”. Uns impostos que, en el cas de Catalunya, depenen en gran mesura de l’Agència Tributària de Catalunya, perquè són impostos cedits.

Però no és l’únic problema que s’ha generat amb el nou sistema. Hi ha molts casos en què encara no hi ha aquest preu de referència. Llavors, es pregunta Celia Menéndez, com es calcula el preu de l’actiu immobiliari? S’ha de continuar amb el sistema antic de coeficients? S’ha de fer una taxació?

Arguments del Tribunal Suprem

Una resolució recent del Tribunal Suprem dona una mica de llum sobre la qüestió. La sentència estima el recurs a una altra resolució del Tribunal Superior de Justícia de Castella i Lleó que donava la raó a la Hisenda autonòmica, que havia revisat a l’alça la liquidació que havia fet una empresa de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentals. Els magistrats del Suprem, en la seva sentència, parteixen de la base que el sistema tributari espanyol es basa en gran part en autoliquidacions i, per tant, quan l’administració dubta de les dades que aporta el contribuent ho ha de justificar. “L’administració ha de justificar, abans de comprovar, que hi ha alguna cosa que mereix ser comprovada, això és, verificat en la seva realitat o exactitud per ser dubtosa la correspondència amb la realitat”. Més planerament, si l’administració no es creu l’autoliquidació, ha de justificar prèviament el perquè.

I un cop justificada la discrepància sobre el valor de l’administració, la sentència deixa clar que no val com a comprovant els valors cadastrals, augmentats amb coeficients, o taxacions genèriques. Cal demostrar-ho individualitzadament per a cada actiu immobiliari.

Davant la valoració diferent, cal que “l’administració expressi motivadament les raons per les quals, segons el seu parer, tal valor declarat no es correspon amb el valor real, sense que sigui suficient per justificar l’inici de la comprovació la discordança amb els valors o coeficients generals”, indica la sentència. I els magistrats deixen ben clar que és l’administració la que ho ha de demostrar: “L’interessat no està legalment obligat a acreditar que el valor que figura a la declaració o autoliquidació de l’impost coincideix amb el valor real, i és l’administració la que ha de provar aquesta falta de coincidència”. És a dir, tal com apunta Celia Menéndez, és l’administració la que ha de justificar que aquell actiu concret, de manera individualitzada, no s’ajusta al preu real. I el preu, en molts casos, no depèn només del barri, el carrer o la localització. Hi ha altres aspectes com l’estat de conservació, l’orientació i les vistes, que poden influir en el preu d’un immoble.