Les oficines dels EUA comencen a remuntar la crisi
La inversió privada i la reconversió en pisos ajuden el sector a sortir del pou postcovid
Per a la majoria de les persones, la pandèmia de la covid-19 es va acabar fa anys. Però no per als inversors immobiliaris comercials ni els seus creditors. El teletreball va provocar una crisi d'oficines que va durar molt més que l'ús obligatori de les mascaretes i els confinaments. A partir del 2022, les fortes pujades dels tipus d'interès van perjudicar encara més el sector, a l'encarir considerablement la renovació de les hipoteques. Els bancs que finançaven aquest negoci, sobretot els més petits, han estat sotmesos a una forta pressió a mesura que es deteriorava la qualitat creditícia.
A primera vista, la situació sembla tan desfavorable com sempre. La taxa de desocupació d'oficines als Estats Units va assolir un rècord del 20% a finals de juny, gairebé el doble que a finals del 2019. En termes reals, el preu de la superfície habitable s'ha reduït a la meitat des del 2021. Un metre quadrat d'oficina és ara tan barat com al 2010, després de la crisi. Al voltant del 8% dels títols de propietat recolzats per hipoteques comercials (CMBS) garantits amb edificis d'oficines es troben en mora o en execució hipotecària, la xifra més alta mai registrada.
Però després de mitja dècada de turbulències, els inversors immobiliaris comercials podrien haver tocat fons. Sembla que es produeix una recuperació fràgil i lenta. El mercat multimilionari de comprar i finançar centres de treball als Estats Units també està canviant, a mesura que els bancs es retiren i les entitats de crèdit privat, en creixement ràpid, cobreixen el buit.
Segons la firma d'investigació de propietats comercials CoStar, aquest trimestre és el primer des de l'inici de la pandèmia en què les cinc firmes més grans de propietats comercials dels Estats Units (CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL i Newmark) han millorat simultàniament les perspectives de guanys. El preu de les accions de totes cinc ha pujat entre un 23% i un 45% des de principis d'any i unes quantes han arribat a rècords.
Part de l'explicació es basa en la disminució de l'oferta. Aquest any només es construiran 1,2 milions de metres quadrats d'oficines, respecte als aproximadament 4,65 milions anuals que es van registrar entre el 2018 i el 2021. Segons CBRE, les demolicions i la conversió d'oficines en habitatges impliquen que l'espai total d'oficines als Estats Units es reduirà per primera vegada en un quart de segle. En ciutats on els preus de l'habitatge s'han disparat, convertir oficines en blocs de pisos, tan necessaris, té tot el sentit.
Els bancs dels Estats Units, en particular els més petits, estan exposats a préstecs immobiliaris comercials. Per això, en els darrers anys, les entitats creditícies han retallat dràsticament els seus compromisos (promeses de finançament) amb promotores i altres immobiliàries. Segons Bill Moreland, de la companyia de recerca BankRegData, el volum que els prestataris encara no havien utilitzat es va reduir de 465.000 milions de dòlars a finals del 2022 a 306.000 milions de dòlars el primer trimestre del 2025. No obstant això, durant el segon trimestre aquests compromisos no executats van augmentar, encara que en una petita quantitat.
El canvi de tendència és més evident al mercat de CMBS, on els volums s'han disparat aquest any. En total, s'han emès 15.200 milions de dòlars en bons amb garanties d'oficines, respecte als 4.300 milions de dòlars del 2024 i els tan sols 400 milions de dòlars del 2023. A quatre mesos del tancament, el 2025 ja és el tercer any més sòlid de l'última dècada.
Més canvis al mercat
El mercat també experimenta canvis estructurals. A mesura que el valor de les oficines es desplomava, la relació préstec-valor (LTV) de les hipoteques associades a aquests edificis va augmentar. Això va deixar els bancs amb préstecs amb més risc i va impulsar a l'alça la seva pròpia relació LTV, un indicador de salut financera molt vigilat. A mesura que els bancs van reduir els seus préstecs, diverses entitats financeres alternatives amb més tolerància al risc hi han intervingut. Aquest any, el gegant de la inversió privada Blackstone va recaptar 8.000 milions de dòlars per al seu principal fons immobiliari conjunt fins a la data, que buscarà propietats en dificultats. Brookfield Asset Management, una altra firma d'inversió, va recaptar gairebé 6.000 milions de dòlars per al seu propi fons immobiliari.
Es preveu que aquesta tendència continuï. L'agència de qualificació creditícia Moody's preveu que hipoteques de propietats comercials per valor d'un bilió de dòlars a Europa i els Estats Units es traslladin a nous creditors privats en els pròxims de tres a cinc anys. És especialment probable que les asseguradores de vida i els fons de crèdit privats s'apropiïn de les hipoteques que els bancs ja no necessiten.
Pel que fa als preus dels immobles comercials, la recuperació probablement continuarà sent lenta. Segons l'Enquesta sobre Acords i Actituds Laborals, els estatunidencs van passar el 27% de la seva jornada laboral a casa al juliol, una xifra que s'ha mantingut força constant durant l'últim any. La demanda de nous espais d'oficines és limitada i la conversió d'oficines en desús en habitatges reduirà lentament l'excés d'oferta. Però per als inversors que han aguantat cinc anys de dificultats, la fi d'aquest càstig serà benvinguda.
