Els nous lloguers venen amb clàusula covid-19

L’any lectiu comença i ho fa de manera estranya. Res a veure, però, amb com va acabar l’anterior. Perquè llavors a la incògnita de si les mesures actuals seran prou eficaces per evitar els contagis o si les eines digitals podran garantir la mateixa qualitat i accés a l’educació s’hi sumava el desconcert propi d’una situació com la viscuda. Davant d’aquesta primavera de lliçons a la mil·lennial, molts universitaris que estudien lluny de casa seva van decidir deixar els pisos temporals per tornar a la llar familiar. I, esclar, el maldecap es va traslladar als propietaris.

“El confinament va posar a prova tot el sector, perquè mai havíem viscut res similar: estudiants que es veien obligats a tornar als domicilis familiars abans de temps i propietaris amb pisos buits però amb un contracte en vigor”, explica Alberto Añaños. És el conseller delegat d’una start-up immobiliària valenciana, Live4Life, que està especialitzada, precisament, en lloguers per al públic universitari. Davant d’aquesta situació, l’empresa va decidir fomentar que els lloguers d’habitatge que es tanquessin un cop acabat l’estat d’alarma portessin una clàusula covid. I, segons explica l’empresa, el 90% dels contractes signats la inclouen.

Es tracta d’un apunt que estipula la quantitat que el llogater pagarà al propietari en cas que es repeteixi el confinament i hagi d’abandonar el pis abans que s’acabi el contracte. Cada propietari estableix la quantitat que creu necessària i la negocia amb l’inquilí abans de la firma. “De mitjana, els nostres clients acorden un 60% de la renda habitual”, afirma Añaños.

La qüestió és que la dinàmica s’ha anat estenent. Tant a l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) com al Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Industrial (COAPI) han detectat que els llogaters comencen a demanar-ho, tant en el cas de l’habitatge general (no només en pisos d’estudiants) com en els lloguers per a negocis. La responsable de l’assessoria jurídica de les dues entitats, Montserrat Junyent, explica que el problema general va ser que no hi havia cobertura legal per donar resposta a una situació com aquesta, i que els diferents decrets llei que es van anar aprovant durant l’estat d’alarma estaven pràcticament tots relacionats amb facilitar pròrrogues per a contractes que s’acabaven just quan la mobilitat estava limitada, o, com a molt, incentivar l’ajornament dels pagaments. “Si el contracte no ho preveu i els diferents decrets que s’han anat aprovant ho aborden de manera tímida i tampoc gaire clara, es va a un pacte contractual: així que sí que han començat a circular determinades redaccions per incorporar [clàusules com aquesta] als contractes d’arrendament”, explica Junyent. Un epígraf, en definitiva, on s’acordi que es rebaixarà o s’ajornarà la renda, per exemple, en cas de confinament.

“Una altra cosa és veure si, arribat el cas, les parts ho apliquen o entren en discussió, i llavors qui haurà de respondre si aquesta clàusula està ben redactada o si és justa serà un tribunal -matisa la responsable jurídica-. El paper ho suporta tot, però caldrà veure si després això troba suport legislatiu”.

El seu escepticisme ve motivat per dos factors. El primer, que per molt que sembli que és una clàusula que s’anticipa a un escenari de futur, en realitat és un mecanisme que respon a una situació ja viscuda, i no hi ha cap garantia que es torni a viure de la mateixa manera. En paraules seves: “Si arriba una situació com la viscuda, no sabem si haurem previst el que volíem preveure amb aquesta clàusula, perquè no sabem el que passarà: tenim l’experiència del que hem viscut, no del que vindrà”.

D’altra banda, té dubtes de fins a quin punt això no xoca amb un mecanisme ja existent com és el de la força major. Encara que en aquest cas, reconeix, el que va fallar va ser que no només es tractava d’una causa de força major per al llogater, sinó també per al propietari. Però la incògnita, segons diu, segueix present: “Si es posa una clàusula específica covid-19, ¿això segueix sent una causa de força major?”

El gerent del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, Lorenzo Viñas, s’inclina també per considerar-la com una clàusula no gaire necessària. “És cert que com més coses es recullin, menys imprevistos poden trobar les parts, però jurídicament parlant no és estrictament necessària”, explica. De fet, per a ell la dinàmica està lluny de ser una pràctica habitual. “El que sí que he notat és que ara s’estan fent pòlisses d’assegurança del lloguer”, indica.

La conclusió es presenta simple: amb clàusula o sense, el que el covid-19 no ha congelat és la por a no poder fer front al lloguer.