‘Coliving’: una necessitat dels joves que dispara els guanys dels inversors immobiliaris

Divideix i venceràs. La famosa màxima, practicada al llarg de la història per Juli Cèsar i Napoleó, entre més, també té aplicacions menys èpiques: un pis per habitacions pot arribar a ser un 40% més rendible per al propietari que llogar-lo tot sencer. Així ho diu el primer estudi sobre el sector fet per la consultora Savills Aguirre Newman i la plataforma de lloguer d’habitacions Badi. No és estrany, doncs, l’auge del que ara se’n diu coliving, que no és sinó el pis compartit de tota la vida. Amb una important diferència: si fa una dècada gairebé tots els pisos compartits eren d’estudiants (i pocs propietaris volien llogar el seu pis a uns joves universitaris), ara s’han convertit en el sistema de vida de la majoria de professionals mil·lennials, que no poden llogar per si sols un habitatge -i encara menys comprar-lo- per la barreja de dos factors: l’encariment del preu dels pisos, tant de lloguer com de venda, i la precarietat laboral i els baixos sous que tenen.

A la principal plataforma del sector de lloguer d’habitacions, Badi, reconeixen que poc més del 10% dels usuaris són estudiants. I la mitjana d’edat dels que busquen habitació és de 30 anys. Per tant, molts són treballadors.

Per als propietaris, el lloguer per habitacions dona un plus de rendibilitat i aquest fenomen ha sigut el detonant per crear aplicacions i plataformes que s’hi dediquen, com Inèdit i la mateixa Badi. A les plataformes tradicionals de lloguer també s’han creat equips especialitzats, i fins i tot han nascut socimis (societats immobiliàries cotitzades amb avantatges fiscals) que compren habitatges i fins i tot edificis sencers amb un únic objectiu: llogar-los per habitacions.

L’altra cara de la moneda són els usuaris. La Paula, de 26 anys, viu en un pis compartit. “És un sistema pel qual el propietari obté uns ingressos molt més alts dels que rebria si llogués el pis sencer -explica-, però és l’única cosa que jo o les meves companyes de pis podem pagar”. La Joana, de 25 anys, encara no ha pogut marxar de casa. Té feina i cobra un sou mensual, però amb els seus ingressos és impossible accedir a un pis o apartament a Barcelona. Ara mira, amb altres amics en la mateixa situació, llogar un pis entre tres o quatre.

Un anunci d’aquesta mateixa setmana a Pisocompartido.com ofereix una habitació individual, en un pis de l’Esquerra de l’Eixample de Barcelona, per 420 euros al mes. L’habitatge té cinc habitacions, un bany, una cuina menjador i una petita saleta d’estar. Amb cinc habitacions, el propietari pot arribar a obtenir uns ingressos de 2.100 euros al mes.

La xifra és molt superior a la que es podria obtenir llogant el pis sencer. El preu mitjà a l’Eixample és de 14,27 euros el metre quadrat i, tenint en compte que el pis en qüestió té 90 metres, això significa que es podria llogar per un preu pròxim a 1.300 euros. Clarament, per al propietari és molt més rendible llogar el pis per habitacions.

¿Però qui són els inversors que s’han llançat a llogar pisos per habitacions? Hi ha de tot. Propietaris particulars, sobretot. Però també hi ha socimis que han entrat en el negoci. Excem és un d’aquests casos. S’anuncia a la seva pròpia pàgina web com “el primer projecte de coliving per a mil·lennials que cotitza al MAB”, que és la borsa de les pimes. “A Barcelona també hi ha family offices, amos d’edificis sencers en la seva major part heretats, i alguns promotors de pisos turístics que han reconvertit el negoci perquè no han aconseguit la llicència”, explica Laia Comas, l’emprenedora que va posar en marxa la plataforma Inèdit Barcelona, de la qual és consellera delegada.

En el cas de Badi, es tracta d’una aplicació que va impulsar Carlos Pierre, cosí del fundador de Glovo, Oscar Pierre. Però també els portals immobiliaris tenen habitualment un apartat dedicat a aquest negoci. És el cas d’Idealista, Fotocasa, Vibbo, Habitatge Jove, Uniplaces i molts altres. La majoria de l’oferta inicial va néixer per a estudiants, sobretot estrangers, i joves professionals que han de passar una temporada a Barcelona.

Però l’oferta d’habitacions s’ha acabat convertint gairebé en l’única opció que permet l’emancipació dels treballadors joves. Ho demostren les dades de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. D’una banda, cal més esforç per llogar un habitatge. El 2013, les llars amb uns ingressos equivalents a 2,5 vegades el salari mínim havien de destinar al lloguer el 36% dels seus ingressos. El 2018, el percentatge d’ingressos destinats al lloguer superava el 43%.

I encara hi ha una altra dada del mateix observatori: hi ha menys joves, però la taxa d’emancipació disminueix. El motiu? Amb els sous actuals no poden marxar de la llar familiar. En concret, l’any 2006 hi havia a Barcelona 284.296 joves d’entre 16 i 29 anys, i la taxa d’emancipació (el percentatge dels que marxaven de casa) era del 17%. El 2018 el nombre de joves a la ciutat era de 242.388, però la taxa d’emancipació havia disminuït al 15%.

El servei d’estudis de Pisos.com va analitzar l’emancipació dels joves. La primera conclusió que va treure és que ara se’n van de casa quatre anys més tard que els seus pares, i per motius diferents. La generació del baby boom -que ara tenen més de 55 anys- ho feia majoritàriament (47%) per casar-se. Ara el primer motiu és el desig d’independència.

“La bretxa entre pares i fills està marcada pel canvi que ha experimentat l’entorn laboral, però també per la transformació dels valors”, diu Ferran Font, cap d’estudis del portal. Però això es tradueix en un canvi en el mercat immobiliari. Quan els que ara tenen més de 55 anys van marxar de casa, la majoria (un 53%) optaven pel lloguer. A la generació mil·lennial són quasi el 80%. Però el factor més diferencial està en el fet que, entre els joves actuals, quasi un 68% marxen de casa compartint pis de lloguer.

Barcelona és la ciutat espanyola on és més car llogar una habitació en un pis compartit. Diferents estudis ho destaquen. Pisos.com, amb les dades del portal Pisocompartido.com, indica que el preu mitjà d’una habitació a Barcelona és de 455,81 euros al mes. Idealista també situa Barcelona com la capital més cara, amb 442 euros al mes.

La clau del preu, i del seu increment (un +2,9% l’últim any), es deu al fet que a la capital catalana hi ha més demanda que oferta d’habitacions per llogar, cosa que impulsa els preus a l’alça. Els dos estudis situen el preu a Madrid per sota, 425 euros mensuals segons Pisos.com i 415 euros segons Idealista. Un preu molt superior al de les ciutats més barates, com Zamora, on es lloguen habitacions per 152 euros, i Ciudad Real, per 156 euros.

Idealista destaca que més de la meitat de tota l’oferta de pisos per compartir es concentra a Madrid i Barcelona, que tenen el 34% i el 19% de tota l’oferta d’Espanya.

Quan els preus dels habitatges, i dels lloguers, es van començar a enfilar després de la crisi, es va plantejar com una solució vàlida, sobretot per als joves, els micropisos. Alguna empresa fins i tot va apostar pels pisos rusc. Però la solució ha acabat sent més senzilla: els inversors veuen ara que el negoci és més rendible en habitatges grans.

La rendibilitat que busquen els inversors ha capgirat les seves preferències. “Abans els propietaris agafaven un pis gran i el dividien en dos o tres de petits per guanyar més”, explica Laia Comas. “Però ara la rendibilitat es dispara a partir de la cinquena habitació, si s’opta per llogar el pis com a habitatge compartit”, indica. Una rendibilitat que, segons la consellera delegada d’Inèdit, pot ser un 30% superior al lloguer tradicional. La tendència s’ha imposat en alguns districtes de Barcelona tradicionalment amb pisos grans, com Ciutat Vella i l’Eixample.

Comas destaca que per adequar un pis gran cal menys inversió inicial que dividir-lo en dos o tres de petits. “Només s’ha de reformar una cuina, no se n’han de fer dues o tres”, explica. A més, a l’hora de llogar es pot obtenir més rendibilitat perquè a Espanya una gran part dels rebuts dels subministraments -com internet, l’aigua, la llum o el gas- tenen un gran pes de la part fixa, mentre que el consum té poc impacte. A més, per a plataformes com la seva (que inclouen els serveis de neteja, manteniment i bugaderia) té menys despesa un sol habitatge, encara que sigui gran, que dos o tres de petits.

És difícil saber quantes habitacions de lloguer hi ha a Barcelona. Pisos.com en mostra 776, Uniplaces més de 2.800, Fotocasa 315 i Badi més de 5.000. No hi ha un cens real. L’Ajuntament reconeix que llogar una habitació és una de les opcions més assequibles per als joves que arriben a la ciutat. Però alerta d’algunes coses que s’han de tenir en compte: cal un contracte, millor per escrit que oral, i explica les possibilitats que hi ha; des de conviure amb el propietari a estar subarrendat -amb la qual cosa cal el permís per escrit del propietari- o el contracte de lloguer a una pluralitat d’arrendataris.