Superar el trauma de la bombolla per resoldre la crisi de l'habitatge: per què no construïm?

BarcelonaQuan les grues van aturar-se de cop, bona part del territori català va quedar amb la pell marcada. Esquelets de formigó, voreres buides, carrers inacabats. Moltes de les cicatrius de la bombolla immobiliària en el paisatge urbà romanen encara intactes. Però aquell esclat també va deixar una herència menys visible, fins i tot enverinada.

Catalunya va aixecar 80.000 habitatges l'any 2007, la xifra més alta de la sèrie històrica, en un any en què es van registrar més de 100.000 compravendes. L'any passat es van acabar uns 13.000 habitatges, molts menys que fa 18 anys –tot i que el nombre d'operacions va ser gairebé el mateix–, però sobretot menys que el nombre de llars creades. En concret, s'haurien d'estar fabricant 2,77 vegades més habitatges dels que s'estan acabant, és a dir uns 30.000. A la Catalunya dels 8 milions de persones està previst que fins a 355.000 llars quedin excloses del mercat de l'habitatge en els pròxims 15 anys, segons el Pla Territorial Sectorial d'Habitatge (PTSH).

La pregunta és diàfana: per què no es construeix més? Per què no s'ha construït més fins ara, davant l'evident falta d'habitatges a Catalunya? La resposta dels experts és multifactorial, i va molt més enllà de la bombolla immobiliària: si bé aquesta va generar una certa aversió a construir, com explica Jorge Galindo, autor del llibre Tres millones de viviendas, el boom dels 2000 va derivar en un augment de la regulació d'un procés ja de per si lent i complicat per l'elevada càrrega burocràtica i uns marcs normatius sovint desactualitzats. Però sobretot, si apunten a una cosa concreta, aquesta és la falta de sòl finalista.

Les administracions tenen ara sobre la taula dues vies per gestionar la crisi de l'habitatge: la regulatòria, centrada en la gestió del parc existent amb mesures per facilitar l'accés a l'habitatge –com el topall al lloguer, les ajudes directes i, en fase d'estudi a Catalunya, la limitació de compres especulatives–, i la construcció d'habitatges. En aquest segon àmbit, el consens és majoritari: el problema principal és la manca de sòl. I la Generalitat ja ha mogut fitxa amb el primer registre de solars –és a dir, sòl finalista, ja preparat per construir– per impulsar 50.000 pisos de lloguer social fins al 2030, i promoure'n 214.000 a tot Catalunya a partir de la mobilització de sòl –és a dir, que encara no està preparat– que fins ara estava pendent d'edificació o on encara no s'havia fet cap mena de planificació. “La primera cosa que cal és generar sòl finalista; si un pla urbanístic surt mínimament bé, es pot tardar dos anys a desenvolupar-lo”, assenayala a l'ARA, Guifré Homedes, director general d'Amat Immobiliaris.

De moment, per als 50.000 pisos, la Generalitat ha rebut una primera remesa de 600 solars disponibles –sòl finalista apte per construir– per part d'administracions i privats, dels quals la meitat són petits –per construir poques desenes d'habitatges– i d'altres prou grans per seduir grans promotors. Com que la majoria d'aquests solars no tenen encara promotor, la via que ha dissenyat el Govern són els lots de solars: les promotores podran gestionar, en règim de superfície i durant 75 anys, els habitatges que construeixin en paquets de diversos solars de la convocatòria pública.

A més, per incentivar la construcció d'habitatges de protecció oficial, la Generalitat preveu compensar els promotors pel diferencial de la renda que pagaran els futurs llogaters i el mínim que esperen rebre perquè el projecte sigui viable i, sobretot, rendible. Així, en el logater pagui menys de 10,65 euros per metre quadrat, l'administració catalana compensarà al promotor amb la diferència fins a arribar a aquesta xifra. Per exemple, en l'àmbit 4, els habitatges tindran un preu de lloguer de 6,64 euros i la Generalitat n'aportarà 4,01 euros de subvenció.

Els tràmits interminables del sòl

"Per fer els 214.000 habitatges necessites una tramitació urbanística, que des que comencen fins que acaben la mitja són entre 7 i 9 anys. Per tant, tenim un problema de mitjà termini de construcció d'habitatges", explica a l'ARA el director general de l'Institut de Tecnologia de la Construcció de Catalunya (Itec), Francisco Diéguez. "A Espanya, la mitjana per posar un sòl a disposició i que sigui apte per demanar a llicència és de 16 anys, per tant, si demà posem al mercat tots els pisos buits i la gent els volgués ocupar, demà passat encara necessitaríem molts pisos per a les noves realitats que es generen", diu en aquest sentit Xavier Vilajoana, empresari constructor i president de l'Associació de Promotors i Constructors d'Edificis de Catalunya (APCE) i també d'Espanya. Però en què consisteix el procés de construir?

A grans trets, hi ha tres fases: el planejament, la gestió urbanística i la urbanització. La primera, que aprova el ple municipal i ratifica la Generalitat, estableix els usos i obligacions que es donaran al sòl: la densitat, el sostre edificable, la cessió de zones verdes i el marc regulatori general. En el millor dels casos, aquesta primera fase dura entre un i tres anys, i passa un procés d'informació pública.

"Quan es fa planejament s'han de compensar els beneficis que treus de construir habitatge amb zones verdes i amb vialitat, has de fer carrers i zones verdes", explica a l'ARA el degà del Col·legi d'Arquitectes de Catalunya, Guim Costa. I això a vegades ja fa inviables alguns projectes. "Un exemple exagerat: si allà on has de fer 8.000 pisos, un dels requisits és fer un túnel per al tren, és molt car. I per molt que facis 8.000 pisos no surt a compte el planejament i la gestió, a més uns 3.000 o 4.000 han de ser d'habitatge protegit", afegeix.

"El tema urbanístic és estatal, la llei del sòl està estancada al Congrés. És una modificació molt tècnica per evitar que tots els planejaments, si hi ha una manca d'un informe, no es pot corregir la deficiència i tornes al principi del procés", diu Vilajoana. Fa referència a que, per exemple, si en un solar hi ha un planejament fet des de fa vint anys amb una densitat i usos concrets, com una alçada limitativa d'una planta baixa més un pis, i de cop vols construir-hi pisos perquè les necessitats del poble han canviat, has de fer una modificació del pla que regula la zona. "Molts solars finalistes no s'adeqüen a la demanda actual: estan pensats per fer-hi cases en filera i ara el que calen són pisos més petits", explica a l'ARA Joan Franquesa, empresari i advocat expert en urbanisme. "Si tens un sòl a Hospitalet o Badalona que és edificable, allà segur que hi ha una grua clavada. La demanda de sòl és esgotadora. A la que apareix un sòl, no és problema de trobar constructor", afegeix.

Si durant la bombolla els empresaris, dopats financerament, es llençaven a comprar sòl –que aleshores era molt més barat–, ara aquesta tasca ha quedat relegada a administracions i grans companyies. "Hauria d'haver-hi un mecanisme que ho simplifiqués. És la fase que costa més d'arrencar. El promotor o propietari té una gran incertesa de no saber quan acaba aquest procés", explica Franquesa. "La majoria dels sòls són propietat de persones físiques. La gestió urbanística és tan llarga que hi ha moltes empreses que només es dediquen a generar sòl: saps que poses el primer euro, però no quan surt. Quan analitzes els planejaments urbanístics, molts són de petits propietaris", diu Vilajoana.

Perquè el sòl sigui finalista –el que ja és apte per construir habitatges–, cal concloure també la segona fase: la gestió urbanística, que executa el que el planejament ha definit. Inclou elements com el projecte de reparcel·lació, que redistribueix drets i deures entre propietaris –s'estableix quin solar rep cada un i quines parts de terreny cedeix cadascú per les zones verdes o carrers–, i el projecte d'urbanització, que especifica com s'han de fer les obres per urbanitzar-lo.

La tercera i última fase és purament executiva: es materialitzen les obres definides en el projecte d'urbanització: els carrers, el clavegueram, l'enllumenat, l'aigua, el gas i la fibra. Aleshores, amb el posterior vistiplau de l'ajuntament, el terreny passa de sòl a solar. També requereix llicències i supervisió municipal.

El repte de la construcció

Amb tot això fet, arriba l'hora de la construcció, que requereix primer una llicència d'obra, el que s'anomenen visats de construcció. "Cal tenir en compte els informes sectorials, que alenteixen molt les llicències d'obra. Han de passar per l'Agència Catalana de l'Aigua (ACA), Patrimoni i Medi Ambient", diu Costa. "La normativa que regula ha de ser clara i no ha de ser interpretable. No hi ha d'haver diferència entre municipis, i s'han de portar recursos als municipis petits perquè agilitzin la tramitació de llicències", afegeix el president del Gremi de la Construcció de Barcelona, Josep Antoni Martínez Zaplana.

En aquest sentit, el degà dels arquitectes diu que cal simplificació normativa i reducció de tràmits. Aquesta sobrecàrrega burocràtica també té un impacte a escala local: quan els arquitectes municipals reben els projectes, a vegades queden sobrepassats de tanta paperassa. "Han de complir el codi d'accessibilitat, d'habitabilitat, de seguretat estructural, antiincendis. I l'arquitecte municipal ha de signar i té una responsabilitat. Això està creant un problema. Si ningú pensa en la transversalitat, quan les posem en comú, ens tornem bojos", diu Costa. Per exemple, un codi d'accessibilitat i una normativa antiincendis poden ser excel·lents, però poden entrar en contradicció entre elles. Molta normativa a justificar i contradictòria. "Pot passar que entri en contradicció la necessitat dels bombers per accedir ràpidament amb el que necessita una persona amb problemes d'accessibilitat per arribar al tercer pis. I això acaba fent que els arquitectes, que som responsables del projecte, ens trobem en situacions complicades", afegeix. Però quina situació travessa ara el sector constructor?

En declaracions a l'ARA, el president del Gremi explica que el sector s'ha anat recuperant de l'esclat de la bombolla, però no del tot. "No negarem que el sector va tenir sort quan van entrar molts inversors amb diners i a poc a poc van anar construint. En els últims cinc anys hem patit una aturada per l'excés de regulació: el 30% a Barcelona, per exemple. Els promotors es queixen de la mesura del 30%, que provocava que no sortissin els números", explica. De fet, BBVA Research, en l'informe de l'any passat Motius darrere l'escassa oferta d'habitatge a Espanya recull que "la legislació en habitatge ha patit canvis importants, de manera que ha desestabilitzat els plans de desenvolupament de promotors, constructors i empreses dedicades al lloguer". El mateix informe recull que la productivitat del sector de la construcció se situa un 25,4% per sota de la mitjana de l'economia espanyola, i la dimensió de les empreses més grans ha quedat estancada, mentre que a la resta d'economia ha anat creixent. Alhora, és el sector on més ha crescut el nombre de vacants sense cobrir: entre el 2016 i el 2023 el volum s'ha pràcticament triplicat.

Tot i que Martínez Zaplana reconeix que el sector no seria capaç de posar-se a construir massivament de cop i volta perquè es va aprimar molt –ha passat de representar el 10% del PIB al voltant del 5%–, creu que podrà adaptar-se ràpidament. Un dels subsectors que està cridat a donar resposta a la crisi és la construcció industrialitzada, que consisteix en fer gran part de l'obra en una fàbrica. El govern espanyol ha inclòs fins a 1.300 milions d'euros per impulsar-la en el marc del PERTE de l'habitatge, però Martínez Zaplana recorda que només representa el 2% de tot el sector. "Demanem estabilitat i llums llargs. Una fàbrica ha de durar trenta anys com a mínim", diu, en referència a la seguretat jurídica necessària perquè s'instal·lin projectes. Aquesta forma de construir permet reduir els terminis de construcció, descarbonitzar el procés i també reduir els costos, un dels altres elements que ha dificultat la construcció –sempre que es facin moltes cases, cosa que la fa dependent d'una demanda sostinguda–. "A més, la tecnificació de la construcció és més inclusiva, pots tenir homes i dones", conclou Costa. "Els costos de construcció des de la guerra d'Ucraïna han augmentat un 40%: el morter un 90%, l'acer estructural un 57%, els moviments de terres un 20%, la totxana un 47%, el pladur un 40%, la ceràmica un 43%, el granit un 20%. Tot això del gener 2021 al setembre 2024", adverteix Vilajoana sobre l'augment del preu dels materials.

El desafiament polític

Però per a ell, el veritable coll d'ampolla de tot això ve abans de construir. "És una suma de moltes accions, però la que està clara és: els edificis sobre què es construeixen? Sobre sòl. La matèria prima és el sòl. No hi ha més", diu. "Fa un segle, si no hi havia llana, no hi havia filatura, la matèria primera que necessitem nosaltres és el sòl. El que hauria de ser una llicència de dos mesos a vegades ha arribat als 14 mesos", afegeix Franquesa, utilitzant el mateix símil.

També coincideixen en la dimensió política i de model de país perquè es pugui resoldre aquesta crisi. "Si els ajuntaments són la mare dels ous, que el Govern apreti i impulsi i obligui a fer treballar i obri els ulls: inventari de sòls i anem a veure", diu Vilajoana, sobre l'última pedra a la sabata que pot trobar-se el sector: l'oposició municipal. "Al final de tot això, la pregunta és: quin és el país que volem? On fem el desenvolupament? Necessites també una política d'infraestructures", diu Franquesa. "Ens trobarem amb la resistència municipal: hi ha pendent un gran exercici de diàleg, que els ajuntaments més grans ajudin al país abans que la Generalitat actui amb imperium", conclou.