Anatomia d’una operació: la Casa Orsola
Catalunya està en un procés –que ha de ser decidit, però que serà llarg– de constitució d’un parc d’habitatge públic, entès com aquell on el propietari, públic o privat (amb un conveni amb el sector públic), té per norma personalitzar el lloguer a les característiques del llogater, de manera que no superi una fracció raonable (també personalitzada) de la seva renda. Els lloguers poden estar per sota del mercat i típicament ho estaran per a les rendes més baixes. Com més recursos –via compra, concessions de sòl o construcció– aporti el sector públic, més important podrà ser el component orientat cap a les rendes més baixes. Idealment, però, la composició del parc d’habitatges hauria de ser variada en renda, cosa que és bona tant per ajudar a finançar els immobles com per fomentar l’equilibri social. A grans trets és el model de Viena.
La resolució del conflicte de la Casa Orsola, ¿ens ofereix un instrument interessant i potent –la compra d’edificis amb llogaters– per desenvolupar el parc? Doncs depèn en bona part de com funcioni aquest experiment, que segurament no és el primer, però que és el que ha fixat més l’atenció pública.
En la resolució hi han participat dues entitats: una de pública (l’Ajuntament) i una de privada sense ànim de lucre, a la qual em referiré com la Fundació. La casa l’han comprat a preu de mercat Fundació i Ajuntament. Ignoro qui n'és el titular, però això no és rellevant per a la discussió present. La participació de l’Ajuntament té dos aspectes. D'una banda, contribueix aproximadament en la meitat del preu. La justificació és que la Fundació, que gestionarà la casa, es compromet que els habitatges tindran un lloguer social/públic, que no cobrirà tot el preu de l'immoble sinó només la part de capital que contribueix. L’Ajuntament no s’imposa a si mateix recuperar els diners. Per tant, la seva contribució simplement disminueix el volum de diners a recuperar via lloguers, i en conseqüència facilita el lloguer per sota de mercat. Ara bé, la Fundació no disposa de prou capital per pagar la seva part, o per avalar un préstec bancari. Per fer-ho possible, l’aval el posa l’Ajuntament. És el segon aspecte.
La metodologia dels avals és de gran interès en el context immobiliari i fiscal actual. El desenvolupament d’un parc d’habitatge públic demana finançament públic, però aquest és limitat per les regles fiscals –control del dèficit–. També cal mobilitzar finançament privat que, típicament, suposarà préstecs bancaris, però aquests requereixen garanties. Un aval públic és una garantia de pagament. És ben cert que un aval s’ha d'aprovisionar i, per tant, entra a la disciplina pressupostària. Però si les regles comptables són sensates (i no de l’estil o tot o res) l’aval s’hauria d'aprovisionar per la quantitat avalada ponderada pel risc d’impagaments o de no trobar llogaters. En la situació actual de demanda, i si es tracta d’habitatge públic, aquest risc hauria de ser molt baix i, per tant, en principi, la fórmula Orsola hauria de ser un model repetible.
Ara bé, l’èxit de la fórmula dependrà de poder evitar dues debilitats intrínseques:
- Els llogaters han de complir amb l'obligació de pagar. Si hi hagués una tendència en què la propietat pública de l'immoble generés una dinàmica d’impagament afavorida per una posició vacil·lant d'Ajuntament i Fundació cap a la denúncia judicial, la fórmula es col·lapsarà. No tingueu dubte que a la Casa Orsola, o a les que vinguin, la voluntat d'Ajuntament i Fundació serà posada a prova.
- El concepte d’habitatge públic no lliga bé amb el control de lloguers. Si a la Casa Orsola, o a les que vinguin, hi ha llogaters amb rendes variades, ha de ser possible que s’estableixin lloguers diferenciats que, en alguns casos, poden ser més alts que els històrics. Diguem-ho més clar: farà mal d’ulls si una operació publicoprivada per a la promoció de l’habitatge acaba incloent llogaters que paguen per sota de la norma raonable donada la seva renda. És un problema conegut i endèmic al control de lloguers. Penso que si la fórmula de compra d’habitatge amb llogater ha de tenir futur, els contractes de lloguer s’haurien de restablir ex novo i haurien de ser personalitzats.