Dura batalla immobiliària entre fons internacionals i famílies locals

SENSE SER UNA GUERRA A MORT, s’ha instal·lat en el mercat immobiliari de Barcelona una competència -tot i que de vegades aliança- entre els fons d’inversió majoritàriament internacionals i els family office locals i famílies catalanes patrimonialistes. En un moment de tipus d’interès zero, la majoria d’actius no són interessants per als inversors, cosa que fa que molts decideixin tornar al totxo. Però hi ha elements que condicionen, per exemple la moratòria hotelera, que ha barrat el pas a una de les inversions més rendibles dels últims anys: la compra d’edificis, sobretot a l’Eixample, per convertir-los en hotels. I el mercat d’oficines encara està paint la parada de la crisi, malgrat el creixement de l’ocupació el 2015. Per tant, el mercat residencial està vivint un ressorgiment en la inversió.

Hipólito Sánchez, director d’inversions d’Aguirre Newman, fent un repàs de l’evolució del mercat el 2015 assegurava que “ha tornat a la vida el mercat del sòl i residencial”. Dins d’aquesta inversió destacava la rehabilitació d’edificis, sobretot en zona prime, i molts casos de reconversió d’edificis d’oficines cèntrics en habitatges d’alt estànding, i amb una participació important d’inversors estrangers. La tendència la corroboren altres actors del mercat immobiliari de Barcelona. La capital catalana viu “un període d’intensa activitat en la compra d’edificis residencials, amb una tendència que està en auge des de finals del 2014”, destaca Gustavo De Lio, director del departament d’inversió de Forcadell. Carlos Infantes, conseller delegat de la consultora Fhaus, destaca que a Barcelona hi ha uns 2.200 edificis residencials que són propietat vertical, és a dir, d’un sol amo. És el doble que a Madrid. I aquests immobles s’han convertit en l’objecte del desig dels inversors, sobretot els internacionals, que consideren que els preus són barats.

El conseller delegat del grup immobiliari RTV, Vicenç Ramón Tur, destaca que hi ha “una gran demanda d’edificis residencials en propietat vertical per la seva explotació en venda o en règim de lloguer per part d’inversors estrangers”, sobretot francesos, “però també nacionals per la incertesa de la inversió mobiliària i els baixos tipus d’interès”. Antoni Renom, conseller delegat de Levante Capital Partners, admet que hi ha una “batalla interessant” entre uns fons estrangers que tenen gran liquiditat, però no coneixen el mercat, i unes famílies catalanes que coneixen el mercat, però no estan tan professionalitzades. “Els fons estan sent més agressius i estan portant més professionalització, però estan molt enfocats al marge i, per tant, són molt agressius en la captació i venda; i els family office no són tan agressius, però tampoc són tan professionals”, explica.

La batalla és dura. Enric Jiménez, de la immobiliària Somrie, assegura que fa dos anys el 70% dels compradors que demanaven els seus serveis, per trobar oportunitats, eren estrangers. Ara, amb la millora de la situació econòmica a l’Estat, torna el comprador local i la proporció ja és pràcticament de meitat i meitat. Hi ha operacions que s’han fet amb recursos estrangers, com la socimi Hispania, que va comprar dos edificis a Diagonal Mar per 63 milions d’euros. Però ara arriben petits fons europeus, sobretot britànics i francesos, fins i tot lligats a grups familiars en els seus països, que fan inversions d’entre 5 i 15 milions d’euros atrets pels preus relativament baixos, diu Carlos Infantes.

És evident que el nombre d’operacions possibles s’està reduint a Barcelona, destaca Luis Hernández de Cabanyes, president de Renta Corporación, però això és prova que el mercat ha estat mogut en els últims mesos. Hi han passat algunes joies, sobretot finques règies a l’Eixample, com l’edifici de Casp, 33, davant de la Casa Calvet, que va acabar a mans de Bonavista. Edificis en venda es poden trobar en companyies especialitzades, com Busquets Gálvez, Barcelona Private Properties i fins i tot a la web del Col·legi d’Agents de la Propietat (API), amb preus que poden arribar als 25 milions d’euros en el cas d’immobles modernistes de l’Eixample.

Un expert del sector explica que algunes famílies patrimonialistes locals estan venent alguns actius, ara que els preus es comencen a recuperar, per sanejar els seus comptes. I d’altres ho estan aprofitant per rotar els seus actius. Però a l’hora de comprar la professionalització i la liquiditat dels fons s’està imposant. Alguns dels inversors locals han canviat l’estratègia i el que fan ara és aliar-se amb aquests competidors internacionals: Bonavista es va ajuntar amb Europa Capital per comprar la Casa Burés, i BMB, que acaba de comprar onze immobles a Barcelona, ha creat una socimi pròpia, Optimum Re Spain, que té una meitat d’inversors de l’Estat i l’altra estrangers.